Закон о жилищных отношений в рк 2020 (8 видео)

Содержание

Тихая революция: каких новшеств точно не будет в новом законе о ЖКХ
Всё на свои места
Последний вагон
Кск теперь отменяются
Совет дома
Регистрация кондоминиума
Оси или пт вместо кск
Как зарегистрировать…
Голосуем по-новому
Управление и сервис
Аренда выйдет из тени
Капитальный ремонт
Целевой взнос и расходы на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума
Перепланировка помещений
Кто ответит за проблемы?
Кск упразднят: вступил в действие новый закон рк в сфере жилищных отношений
Управляйте сами!
и ремонт — за свои!
А где рычаги?
Посчитаем?
Какие изменения произойдут в сфере ЖКХ в 2020
Управлять домами должны теперь ОСИ или ПТ
Если выбрали ОСИ
Застройщики не смогут распоряжаться общедомовым имуществом без согласия собственников
Деньги на капремонт будут расходоваться по специальному механизму
📸 Видео

Видео:Поправки в закон о жилищных отношенияхСкачать

Тихая революция: каких новшеств точно не будет в новом законе о ЖКХ

Их не так много, как ожидалось – почему-то повышенное внимание у сената вызвали изменения в Экологический кодекс и Кодекс “О недрах и недропользовании”, никак не связанные с жилищным законодательством. Останавливаться подробно на этих юридических кульбитах нет желания, для нас важнее разобраться с теми переменами, которые касаются ЖКХ.

Всё на свои места

Прежде всего о размерах оплаты: сенаторы исключили из перечня обязательных платежей мутные формулировки.

Напомним, в каком виде они поступили из мажилиса: “…10) коммунальные услуги – услуги, предоставляемые потребителю, включающие водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, мусороудаление, обслуживание лифтов и иные услуги для обеспечения безопасных и комфортных условий проживания (пребывания), перечень которых утверждается уполномоченным органом”. Вот эти самые “иные услуги” повышенной комфортности и безопасности из проекта изъяты.

В сравнительной таблице верхняя палата парламента так объяснила свое решение: “Перечень коммунальных услуг должен утверждаться не уполномоченным органом, а на уровне закона.

Расширение перечня коммунальных услуг, включая “иные услуги” для обеспечения безопасных и комфортных условий… может повлечь увеличение тарифов, уплачиваемых собственниками квартир и нежилых помещений”.

Добавим, что на необходимость отмены спорных услуг, указывали специалисты из отдела правовой экспертизы сената. Как помнят наши постоянные читатели, мы рассказывали об их замечаниях подробно в одном из сентябрьских номеров.

Но вернемся к тому, на чем остановились сенаторы.

Они обратили внимание на механизм расчета доли собственника в общем имуществе: мажилис согласился делить полезную площадь, которой владеет собственник, на “сумму площадей общего имущества объекта кондоминиума”.

Такой подход показался им неприемлемым: “Отношение (соотношение) – это определение количества чего-то одного в другом… Во-первых, в отличие от помещений (жилых или нежилых), каждое из которых имеет свою площадь, общее имущество не всегда имеет площадь (например, абонентские почтовые ящики, элементы благоустройства, инженерные сети, трубы, и т. д. – подпункт 24 статьи 2.

Во-вторых, сумма размеров всех долей (частей) какого-либо целого должна быть равна одной целой, или 100 процентам… Законопроект же предлагает делить площадь квартиры (нежилого помещения) на площадь общего имущества (крыш, чердаков, подвалов и т. д.). В результате сумма всех долей может превышать 100 процентов.

Даже размер доли одного собственника (квартиры или нежилого помещения) может превышать 100 процентов, что неизбежно приведет к проблемам правоприменения.

Поскольку же согласно и действующему законодательству, и законопроекту размер расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества соразмерны доле в общем имуществе (пункт 1 статьи 50 Закона “О жилищных отношениях”), то такое необоснованное увеличение размера доли повлечет и увеличение расходов собственников… (орфография и пунктуация сохранены. – Прим. авт.)” Кому выгодна спешка: как новые поправки в закон о ЖХК вредят собственникам жилья

Как видим, и вторая скрытая угроза для денег собственников была сенаторами нейтрализована. От себя добавим, что в нынешнем Законе “О жилищных отношениях” заложен именно этот принцип – фактически верхняя палата вернула всё на свои места.

Ну и еще один момент, который присутствовал в проекте разработчиков, отменили в мажилисе и вновь вернули сенаторы. Речь идет о требованиях к тем, кто решил взять на себя управление общим имуществом ОСИ (объединение собственников имущества).

Необходимо пояснить, что здесь нет ничего нового, понятие “управляющий” – не путать с управляющей компанией – присутствует и в нынешнем законодательстве.

В статье 42 Закона “О жилищных отношениях” предусмотрено “управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами – управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами…”. После принятия поправок формы управления претерпят некоторые изменения, но институт управляющих останется.

Отличаться они будут от председателей ОСИ правом собственности: председатель должен быть собственником в данном доме, а управляющий, как приглашенное лицо, – нет.

Вот на каком варианте остановились в сенате: “…16-2) управляющий многоквартирным жилым домом – гражданин Республики Казахстан, не являющийся собственником квартиры, нежилого помещения в управляемом многоквартирном жилом доме, соответствующий квалификационным требованиям, утвержденным уполномоченным органом, предъявляемым для осуществления функций по управлению объектом кондоминиума…”. Свое требование к наличию соответствующей квалификации для управляющего они объяснили так: “Необходимо на законодательном уровне закрепить компетенцию уполномоченного органа по утверждению квалификационных требований. Норма вызывает двоякое толкование”. Ну, здесь всё очевидно, обсуждать нечего, поэтому идем дальше.

Последний вагон

К сожалению, это все поправки, которые посчитали нужным внести в проект сенаторы. Имеется еще пара-тройка замечаний, но они относятся к сфере жилищно-строительных кооперативов, тема – важная, но мы не имели возможности ее освещать в полном объеме, поэтому и сейчас не станем этого делать – с наскоку тут не разберешься.

https://www.youtube.com/watch?v=oepDzXcLxOU

Из новостей: во вторник профильный комитет мажилиса обсуждал у себя на заседании проект, вернувшийся из сената. В этот же день прошло бюро, интересующий нас законопроект на нем не был обозначен, значит, мы можем предположить, что на пленарное заседание его не вынесут. Бывает, конечно, всякое, но на момент написания статьи никакой другой информации у нас нет.

Пошел слух, что жилищную реформу отложат на несколько лет: мол, сейчас не время ее запускать.

Не знаем, точных сведений у нас нет, проходили сообщения со ссылкой на первого вице-министра индустрии и инфраструктурного развития РК Каирбека Ускенбаева, что форма управления в виде КСК просуществует до 1 июля 2022 года. Ранее говорилось, что на переходный период от кооперативов до объединений собственников имущества будет отведено три года.

Известно также, что ряд положений проекта, действительно, начнет действовать с 1 января 2022 года, например, это касается изменений в Налоговом кодексе. В свое время мы писали, что переходный период обязательно будет, слишком глобальный проект, слишком большое число участников жилищных отношений он затрагивает.

Ожидаемо для подобных ситуаций появление постановления правительства, как правило, именно в нем прописывается сам алгоритм процедуры: кто за что отвечает; кто проводит общие собрания; в какие сроки; как проходит перерегистрация; как и кому передаются документы и деньги, оставшиеся за этим домом у КСК, и тому подобное.

Разумеется, мы будем следить за действиями властей, и как только документ выйдет от министра, о нем будет сообщено.

Выскажем, еще одно предположение: реформа ЖКХ, по задумке разработчиков, должна была сопровождаться масштабной цифровизацией. Какие «социальные катаклизмы» заложены в поправках законопроекта в жилищное законодательство

Предполагалось создание гиганта в виде единой электронной площадки по типу egov.

kz, где бы каждый дом имел свой микросайт, размещал бы ежемесячные отчеты, банковские выписки с движением денег, проводились бы общие собрания собственников, ну и без монополистов бы не обошлось – данные с индивидуальных и общих приборов учета можно было бы отслеживать в режиме реального времени.

Похоже, не поспели разработать чудо-ресурс, поэтому в проекте о нем и следа почти не осталось. Но вот трехлетний переходный период вполне подходит для того, чтобы запустить систему и внести потом еще один пакет поправок в парламент.

Ранее мы писали, что в этой части очень даже поддерживаем реформаторов: сайт дал бы и доступность информации, и прозрачность в принятии решений и расходовании средств собственников, да и кворум для общих собраний подобным образом можно было бы легче собрать. Поэтому ждем новостей, следим за разработчиками и ожидаем перемен.

Видео:Комментарии к поправкам в Закон РК «О жилищных отношениях»Скачать

Кск теперь отменяются

08 января, 18:53 42318

26 декабря президент Касым-Жомарт ТОКАЕВ подписал долгожданный закон “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства”.

И разработчик документа (Министерство индустрии и инфраструктурного развития), и депутаты обеих палат парламента внесли в общей сложности около 500 поправок. Они затронули восемь кодексов и 21 закон страны. Среди них и основной для собственников квартир — закон о жилищных отношениях.

Реформа как раз и была направлена на совершенствование отношений всех участников этого проблемного сектора.

Совет дома

В процессе работы над законопроектом парламентарии вдохновились опытом польской столицы Варшавы, где хорошо развито местное самоуправление. Теперь подобное появится и в Казахстане: в каждом многоэтажном доме будет создан совет дома.

В его состав должны входить как минимум три собственника квартир этого дома. Главные задачи совета — контроль деятельности управленцев, сервисных компаний, мониторинг расходования денег и качества услуг и работ.

Совет дома избирается на три года, однако если он будет недобросовестно исполнять свои обязанности, то собрание собственников вправе переизбрать его членов.

https://www.youtube.com/watch?v=HAUXNPhcwrI

Высшим органом управления по-прежнему остается общее собрание собственников. Однако совет дома может выносить на собрания свои предложения по управлению, содержанию и эксплуатации дома.

По новому закону необязательно собираться всем жильцам раз в квартал или по каждой проблеме. При хорошем раскладе собрание проводится один раз в год, и оно должно быть отчетным.

А все остальное время может работать совет дома, если жильцы делегируют ему свои полномочия по выбору и принятию решений. В таком случае совет дома выбирает форму управления — ОСИ или ПТ, сам их контролирует, сам ликвидирует, если его что-то не устраивает.

Очень важный момент: член совета дома не может стать председателем ОСИ или доверенным лицом ПТ, чтобы не было узурпации власти.

Регистрация кондоминиума

Кондоминиум — это форма собственности общедомового имущества. Если раньше абсолютно все владельцы квартир должны были подписывать заявку в госорган на регистрацию кондоминиума (а собрать 100 процентов подписей было нереально), то по новому закону достаточно заявления всего двух собственников многоквартирного жилого дома.

Нет разницы, две или сто подписей будут стоять под заявлением: в одном жилом доме регистрируют только один кондоминиум. Нет и разницы, кто из жителей успел зарегистрировать кондоминиум первым: для них нет никаких привилегий (не увеличится квадратура его лестницы, не получится использовать придомовую территорию под коммерцию).

Важный момент: при регистрации в уполномоченном органе собственникам зададут вопрос: будут ли они включать в кондоминиум придомовую землю, то есть участки и дворы, которые выходят за пределы общего имущества? Если да, тогда в госоргане потребуют протокол общего собрания, где должно быть как минимум две трети подписей собственников помещений многоэтажки с пометкой “за”. То есть в таком случае владельцы квартир и помещений многоэтажки должны сначала организовать общее собрание, принять решение о включении участка в кондоминиум, а только потом его регистрировать.

Кстати, первичная регистрация кондоминиума для жильцов домов бесплатная, за счет средств местных исполнительных органов. Раньше собственники платили около 150-200 тысяч тенге за регистрацию кондоминиума в пятиэтажном доме.

Новым владельцам, купившим квартиру в доме, где уже зарегистрирован кондоминиум, не придется его перерегистрировать, чтобы вписать себя туда. Каждый новый собственник автоматически становится членом этого кондоминиума. А вот если кто-то захочет сделать пристройку к дому, то придется делать перерегистрацию обновленного кондоминиума уже за свой счет.

Оси или пт вместо кск

На смену привычным и многодомным КСК придут объединения собственников имущества (ОСИ) или простые товарищества (ПТ). То есть будет работать схема “одно ОСИ/ПТ — один дом — один счет в банке”. Владельцы квартир обязательно должны выбрать одну из двух форм управления. По закону старые КСК могут просуществовать в рамках переходного периода до 1 июля 2022 года.

Как зарегистрировать…

…объединение собственников имущества. Это не коммерческая организация, но юридическое лицо. Председателя ОСИ выбирают на общем собрании жильцов дома сроком на один год.

На том же собрании собственникам квартир необходимо сразу же избрать и ревизионную комиссию или ревизора из состава жителей дома сроком на три года, утвердить состав ОСИ, а потом подать документы о регистрации ОСИ в центр обслуживания населения.

Впрочем, все это выбрать и утвердить можно и без общего собрания, если делегировать полномочия владельцев квартир совету дома, но как раз для передачи этих полномочий сначала тоже придется всем собраться. Уже выбранный председатель ОСИ потом может представлять интересы своего дома в банках или судах без доверенности от собственников.

…простое товарищество. Это не юридическое лицо, а альтернативная форма для тех, кто не хочет возиться с регистрацией ОСИ. На общем собрании владельцы квартир выбирают из состава жителей доверенное лицо.

Но вот здесь начинаются свои сложности: на выбранного человека должны будут выписать доверенности абсолютно все владельцы квартир и нежилых помещений.

На основании этих доверенностей и будет действовать доверенное лицо.

Кстати, если несколько многоэтажек имеют единый фундамент и единые инженерные сети, то они могут объединиться и работать как один жилой дом. Но тогда и регистрироваться им придется по схеме “одно ОСИ/ПТ — один дом — один счет в банке”.

Голосуем по-новому

Изменился подсчет собственников при принятии решений.

Все решения, которые касаются денег и собственности, например оформление дворовой площадки в общедомовую собственность или проведение капитального ремонта, принимают, если “за” проали две трети от общего числа собственников (67 процентов).

Если кто-то из собственников не пришел на собрание, то придется провести письменный опрос или электронное ание. По остальным вопросам достаточно большинства (51 процент и более) тех, кто пришел на собрание.

https://www.youtube.com/watch?v=96_KhzA7DI8

У собственника столько , сколько у него квартир или нежилых помещений в конкретном доме. То есть если у него три квартиры в одном доме, то и три голоса.

Решение о формате ания (общее собрание, письменный опрос или электронное) принимает совет дома. Он же оповещает всех владельцев жилых и нежилых помещений о проведении собрания не менее чем за десять дней. Оповестить можно любым удобным способом: дать объявление в общедоступном месте, сказать лично, отправить сообщение по электронной почте или по мобильной связи.

Что касается письменного опроса, то он должен проводиться в срок не более одного месяца (30 дней) с даты его объявления.

Каждому собственнику квартиры вручают или присылают по электронной почте опросный лист, который он должен заполнить в течение семи дней с даты объявления опроса.

Итоги опроса коллегиально подводят с участием членов совета дома, председателя ОСИ или доверенного лица ПТ, либо представителя управляющей компании, либо управляющего многоквартирным жилым домом.

А вот формат проведения электронного ания пока свободный — в каждом городе есть частные компании, которые предлагают свои услуги. Общие требования: голосуют через ЭЦП или ставят подпись на распечатанном бланке.

Управление и сервис

Уже после того как владельцы квартир определились с советом дома, формой управления (ОСИ или ПТ), но поняли, что председатель ОСИ или доверенное лицо не может профессионально управлять домом, они вправе привлечь для этого управляющую компанию или управляющего многоквартирным жилым домом на договорной основе. Документ подписывается на один год, его можно расторгнуть или продлить в любой момент.

При этом управляющая компания или управляющий может оказывать услуги исключительно по управлению домом, а не по содержанию или обслуживанию — для этого они нанимают сервисные компании.

Кстати, раз с управляющим подписывают договор и у него есть коммерческий интерес, то он не должен быть владельцем квартиры или нежилого помещения в доме, которым будет заведовать. Кроме того, управляющий должен иметь соответствующий сертификат, лицензию или аттестат.

Все эти требования будут прописаны в нормативно-правовых актах к закону. И управляющие компании, и управляющие могут брать на себя сразу несколько домов. А ОСИ и ПТ могут управлять только своим домом.

Аренда выйдет из тени

Владелец квартиры или нежилого помещения будет обязан сообщить совету дома о том, что передал свою собственность в аренду под жилье или под коммерцию. Кстати, в договоре аренды владелец квартиры или нежилого помещения может делегировать свои полномочия по участию в управлении домом и передать арендатору право голоса.

Капитальный ремонт

В новом законе снижен тариф на сбор средств на капитальный ремонт дома. С 2011 года он составлял 0,02 МРП за квадратный метр жилья, иначе говоря 50,5 тенге за “квадрат” в прошлом году.

Теперь собственники будут платить 0,005 МРП (в этом году 1 МРП равен 2 651 тенге), то есть 13,25 тенге.

Это минимально возможный сбор, решение о конечной сумме принимает общее собрание собственников помещений.

Отдельный сберегательный счет на капитальный ремонт дома должны открыть председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ в банках второго уровня. Перечень таких банков будет определен специализированным фондом гарантирования капитального ремонта.

Кстати, если местная жилищная инспекция включит здание в перечень домов, требующих срочного капитального ремонта, то банки могут выдать заем: для этого собственники должны накопить на своем сберегательном счете не менее 50 процентов от необходимой суммы. При этом заем выдается не менее чем через три года после вступления в силу договора о накоплении средств на капитальный ремонт.

Целевой взнос и расходы на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума

В новом законе это не одно и то же. Нельзя их путать. Целевой взнос законом определен как “деньги, вносимые собственниками квартир, нежилых помещений для оплаты мероприятия, не предусмотренного сметой расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума на один календарный год”. То есть взнос на непредвиденный случай.

https://www.youtube.com/watch?v=D5AsT6jsR_I

А расходы на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества — это обязательные затраты собственников квартир и нежилых помещений.

Раньше эти расходы (которые называли и целевыми взносами, и общедомовыми нуждами) утверждали собственники квартир на общем собрании и даже судились с председателями КСК, которые самовольно их устанавливали.

Разброс цен на содержание дома был очень широк даже в пределах Алматы: в ветхих домиках платили по 25 тенге с одного квадратного метра жилья, а в элитных новостройках — по 150-200 тенге. Теперь местные маслихаты будут устанавливать предельный минимум.

Он должен учитывать особенности региона, среднюю заработную плату и другие показатели. Отталкиваясь от этого минимума, собственники квартир на собрании будут сами устанавливать размер расходов. Выше не возбраняется, но ниже минимума — нельзя.

Перепланировка помещений

По новому закону перепланировку или переоборудование квартиры вправе выполнять только специалист, имеющий соответствующую лицензию. То есть делать масштабный ремонт с передвижением перегородок самим теперь нельзя, как нельзя и привлекать для этого дешевую рабочую силу.

Если изменения при ремонте квартиры затрагивают несущие или ограждающие конструкции, общедомовые инженерные системы, то требуется еще и обязательное письменное согласие не менее двух третей от общего числа собственников.

Кто ответит за проблемы?

Если жилому дому причинили ущерб, например продали часть общего имущества, сломали систему отопления, повредили электрокабель, вывели из строя лифт или некачественно обслужили и допустили неисправности, то жильцы вправе обратиться в жилищную инспекцию.

После обращения собственников дома жилинспекторы привлекают экспертов для исследования возникшей проблемы. Если специалисты подтвердят нарушения, то определяют виновных, которые должны понести за это административную ответственность.

Мининдустрии и инфраструктурного развития разработало типовой договор, согласно которому тот, кто нанес ущерб, обязан его восполнить.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы

Темы:

Класснуть

Видео:Поправки в Закон РК "О жилищных отношениях": основные направления жилищной реформы"Скачать

Кск упразднят: вступил в действие новый закон рк в сфере жилищных отношений

С нового 2020 года начал действовать подписанный 26 декабря президентом Касым-Жомартом Токаевым Закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства». По этому закону КСК должны быть упразднены, а жильцы каждого многоквартирного дома обязаны управлять им совместно. Однако нормативно-правовая база реализации этого закона ещё не разработана. Окончательно все нормы должны заработать через полтора года, сообщает корреспондент YK-news.kz.

Управляйте сами!

Основная идея нового закона — передать управление многоквартирным жилым домом в руки самих собственников имущества. Для этого владельцы жилья и нежилых помещений в доме должны создать простое товарищество (в том случае, если квартир в доме не более десяти) либо некоммерческую организацию — объединение собственников имущества (ОСИ).

Жильцам придётся зарегистрировать многоквартирный жилой дом (МЖД) как объект кондоминиума.

Для этого нужно определить общую площадь МЖД, включая земельный участок, состав общего имущества объекта кондоминиума и размеры долей каждой квартиры и нежилого помещения в общем имуществе, площади квартир и нежилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности.

Регистрация юридически закрепит права общей долевой собственности на общее имущество объекта кондоминиума. Равные права по управлению и пользованию общим имуществом при этом имеют все собственники квартир и нежилых помещений.

Причем доля в общем имуществе, причитающаяся на каждую квартиру, определяется соотношением площади, находящейся в индивидуальной собственности жильца, к сумме полезных площадей всех квартир и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума.

https://www.youtube.com/watch?v=6L-gazp7WsE

По замыслу авторов закона, управленческие решения, касающиеся содержания общего имущества кондоминиума, должны приниматься на собрании, и быть обязательными для всех собственников квартир и нежилых помещений.

Каждый собственник квартиры, нежилого помещения при ании имеет один голос. Если собственнику принадлежит несколько квартир и нежилых помещений, он имеет соответствующее количество . Собрание правомочно принимать решение, если в нем участвуют более половины от общего числа собственников. Для принятия решения по некоторым вопросам потребуется согласие двух третей собственников.

Общее собрание должно выбирать Совет дома и ревизионную комиссию, управляющего домом либо управляющую компанию, утверждать годовые сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества.

На собрании должны устанавливаться размеры платы за одно парковочное место.

Там же жильцы будут принимать решение о капитальном ремонте, введении целевых сборов и установлении их размеров, расходовании средств, накопленных на общедомовом счёте.

Отдавать часть общего имущества в аренду можно будет только с согласия собрания. Ранее застройщики имели обыкновение продавать часть общего имущества (подвалов, цокольных этажей, лестничных площадок) до регистрации многоквартирного жилого дома как объекта кондоминиума. В итоге жильцы не имели никакого влияния на то, что происходило на проданных территориях.

Придомовые земельные участки могут быть включены по желанию жильцов в состав общего имущества кондоминиума. Если этого не сделать, они будут находиться в исключительной государственной собственности как территория общего пользования. придомовых участков тогда осуществляется за счет средств местного бюджета, запрещается возложение таких расходов на собственников квартир и нежилых помещений.

и ремонт — за свои!

Основной идеей изменения всей системы управления является создание общего «кошелька», в котором должны накапливаться средства на ремонт ветшающего жилого фонда.

— Законом предусмотрено открытие на каждый объект кондоминиума счетов в банках второго уровня, — комментирует руководитель отдела жилищных отношений города Усть-Каменогорска Фархат Жилибаев. — Текущего — для зачисления платы по эксплуатационным расходам на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома и целевых взносов.

Сберегательного — для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома.

Собственник квартиры, нежилого помещения для накопления денег на капитальный ремонт обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счёт деньги в размере не менее 0,005 МРП, установленного на соответствующий финансовый год, в расчёте на один квадратный метр полезной площади принадлежащей ему квартиры, нежилого помещения.

Разумеется, свою квартиру или офис, расположенный в многоквартирном жилом доме, собственник ремонтирует на свои средства.

Управлять домом, по закону, должен избранный председатель ОСИ, либо доверенное лицо простого товарищества, либо управляющий многоквартирным жилым домом, либо управляющая компания.

В его обязанности входит производить плату за коммунальные услуги, потребленные на содержание общего имущества, по приборам учета, установленным на границе эксплуатационной ответственности, по утвержденным в установленном порядке тарифам из ежемесячных взносов собственников квартир, нежилых помещений.

Специальная норма закона призвана ликвидировать источник постоянных конфликтов между управляющими и владельцами контор и магазинов, располагающихся в жилых домах. Она гласит:

«Собственники нежилых помещений обязаны возмещать сверх установленной сметой расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума на один календарный год расходы по пользованию общим имуществом, связанные с осуществляемой ими производственной, торговой и иной деятельностью. Расходы, связанные с использованием общего имущества объекта кондоминиума для личных целей, должны компенсироваться тем собственником квартиры, нежилого помещения, которому принадлежит право ограниченного пользования этим имуществом».

А где рычаги?

По закону собственники жилья и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах обязаны в течение 2020 года провести общее собрание и учредить ОСИ или простое товарищество. Весь процесс реорганизации должен завершиться до 1 июля 2022 года.

— В случае невыполнения требований жилищная инспекция вправе обратиться в суд с заявлением о принудительной ликвидации КСК, — сообщает Фархат Жилибаев.

https://www.youtube.com/watch?v=Yp-VsbHz8mY

Вот только инструментов для реализации реформы, по признанию руководителя городского отдела жилищных отношений, пока не существует:

— В настоящее время к закону отсутствуют поднормативные правовые акты в части разработки и утверждения следующих типовых форм:

протоколов собраний, опросных листов;
проверочных листов и критериев оценки степени риска в сфере управления жилищным фондом, газа и газоснабжения, в области промышленной безопасности;
договоров простого товарищества о совместной деятельности;
типового устава ОСИ;
ежемесячного и годового отчётов по управлению объектом кондоминиума;
договоров между ОСИ или простым товариществом с управляющим многоквартирным жилым домом, или управляющей компанией, или субъектом сервисной деятельности;
другие нормативно-правовые документы.

Таким образом, остаётся масса вопросов, из какого кошелька и в каких размерах должна оплачиваться деятельность управляющих. Неясны рычаги, при помощи которых можно будет взыскать долг со злостных неплательщиков. Непонятно, кто, как и в каком количестве будет готовить управляющих. И хватит ли накопленных на счету ОСИ денег на необходимый ремонт, также остаётся загадкой.

Тем не менее закон вступил в силу. А как он будет работать? Упрёмся — разберёмся!

Посчитаем?

По закону собственник жилья должен отчислять на капитальный ремонт дома 0,005 МРП с квадратного метра полезной площади.

Размер МРП в 2020 году составляет 2651 тенге.

0,005 х 2651 = 13,255 тенге за один квадратный метр полезной площади ежемесячно.

Если размер квартиры составляет 30 квадратных метров:

13,255 х 30 = 397,65 тенге в месяц.
397,65 х 12 = 4771,80 тенге в год.

Если размер квартиры 52,2 квадратных метра:

13,255 х 52,2 = 691,91 тенге в месяц.
691,91 х 12 = 8302,92 тенге в год.

Если размер квартиры 80 квадратных метров:

13,255 х 80 = 1060,40 тенге в месяц.
1060,40 х 12 = 12724,80 тенге в год.

Ирина Плотникова

Видео:24.03.2023 г.: Концептуальные поправки в закон РК «О жилищных отношениях»Скачать

Какие изменения произойдут в сфере ЖКХ в 2020

ФОТО: kn.kz

Массовая приватизация жилой недвижимости была проведена 20 лет назад. На сегодняшний день, по данным Казцентра модернизации и развития ЖКХ, 97,6% всего жилищного фонда республики находится в собственности населения. Однако нынешнее состояние коммунальной сферы в Казахстане, в частности, управление многоквартирными жилыми домами, до сих пор характеризуется как неэффективное.

Что изменит принятый закон, как должны заработать новые формы управления домами, как будут накапливаться средства на капитальный ремонт, как изменятся правила пользования нежилыми помещениями и какие другие реформы отражены в документе, изучим подробнее.

Управлять домами должны теперь ОСИ или ПТ

ФОТО: kn.kz

В течение 1 года со дня опубликования закона собственники квартир, нежилых помещений многоквартирных жилых домов обязаны провести собрание, где должны принять решение об избрании совета многоквартирного жилого дома и выбрать форму управления объектом кондоминиума: объединение собственников имущества (ОСИ) либо простое товарищество многоквартирного жилого дома (ПТ).

В Казахстанском центре модернизации и развития ЖКХ подробно рассказали об алгоритме действий, который должны совершить собственники квартир.

Если выбрали ОСИ

ОСИ можно создать на одном многоквартирном жилом доме или в нескольких многоэтажках, стоящих на одном фундаменте. У них должна быть единая общедомовая инженерная система.

https://www.youtube.com/watch?v=q_xgpcx6BcU

Решение о создании ОСИ принимается на общедомовом собрании, на котором присутствует более половины от общего количества собственников квартир и нежилых помещений. Проать «за» должно большинство участников собрания.

Избрать на этом же собрании путем ания:

Совет дома. Это 3-4 человека. Срок действия их полномочий3 года.
Председателя. Договор с ним заключается на 1 год.
Ревизионную комиссию. Комиссия избирается на 3 года.

Иногда собственники имущества не могут прийти к единому решению при ании за председателя ОСИ, доверенное лицо ПТ, который был бы готов выполнять функции управления. Тогда совет дома вправе принять решение о выборе управляющего МЖД или управляющей компании.

Управляющий МЖД, управляющая компания оказывает услуги по управлению объектом кондоминиума на основании договора, заключаемого с председателем ОСИ или доверенным лицом ПТ.

Для этого все жильцы заключают договор о простом товариществе в соответствии с гражданским законодательством.

Простое товарищество не является юридическим лицом и не требует регистрации.

По договору о совместной деятельности собственники квартир, нежилых помещений обязуются совместно действовать в целях управления объектом кондоминиума и содержания общего имущества объекта кондоминиума.

Собственники могут определить доверенное лицо для руководства совместной деятельностью, действующее на основании простой письменной доверенности, выданной всеми собственниками.

Для создания ОСИ надо утвердить устав и зарегистрировать объединение в ЦОНе.

Для регистрации ОСИ понадобятся следующие документы:

заявление по форме, установленной Министерством юстиции;
протокол собрания собственников МЖД и нежилых помещений дома;
устав объединения собственников имущества или заявление об осуществлении деятельности на основе типового устава;
квитанция или иной документ, подтверждающий уплату в бюджет регистрационного сбора за государственную регистрацию юридического лица в размере 1 МРП.

Справку о госрегистрации ОСИ можно получить в ЦОНе, а также на веб-портале электронного правительства. Здесь же выдается зарегистрированный устав. После получения документов о создании ОСИ или подписания договора простого товарищества в течение 15 дней в банке необходимо открыть счет.

Председатель ОСИ, доверенное лицо ПТ, управляющий МЖД, управляющая компания обязаны обеспечить сохранность:

копий проектной документации;
исполнительной технической документации;
акта приемки объекта в эксплуатацию с приложениями, инструкций по эксплуатации и паспорта технологического оборудования (оригиналы);
финансовой и технической документации на МЖД и иных документов;
печати при ее наличии;
ключей от помещений;
электронных кодов доступа к оборудованию и иных средств.

Также председатель или управляющий должен ежемесячно отчитываться перед советом дома о проделанной работе и информировать о проблемах. Жильцы могут обжаловать в суде действия или бездействие управляющего.

Зарегистрированные и осуществляющие деятельность до введения в действие настоящего закона КСК, потребительские кооперативы собственников квартир, нежилых помещений, потребительские кооперативы могут осуществлять деятельность по управлению многоквартирным жилым домом до 1 июля 2022 года и обязаны:

передать совету многоквартирного жилого дома по акту приема-передачи все имеющиеся документы, связанные со строительством, содержанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома, общего имущества объекта кондоминиума;
после подписания акта приема-передачи произвести ликвидацию в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан.

Застройщики не смогут распоряжаться общедомовым имуществом без согласия собственников

По закону общее имущество объекта кондоминиума — это части объекта кондоминиума (фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и лестничные площадки, лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок, элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме квартир, нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.

ФОТО: kn.kz

Отныне общее имущество кондоминиума не может находиться в индивидуальной (раздельной) собственности и принадлежит собственникам квартир, нежилых помещений на праве общей долевой собственности, включая единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок. Собственники квартир осуществляют управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества путем участия на собрании. Они могут часть общего имущества объекта кондоминиума передать в аренду в порядке, определенном законодательством.

https://www.youtube.com/watch?v=ifw07wvHKb4

Застройщик обязан до начала продаж квартир, нежилых помещений в индивидуальную (раздельную) собственность обеспечить госрегистрацию многоквартирного жилого дома согласно проектно-сметной документации. Продажа в индивидуальную (раздельную) собственность незарегистрированных квартир, нежилых помещений не допускается.

Деньги на капремонт будут расходоваться по специальному механизму

ОСИ или доверенное лицо ПТ должны открыть специальный сберегательный счёт для накопления денег на капитальный ремонт. Счёт может быть открыт в банке второго уровня.

Перечень доступных банков будет определён специализированным фондом гарантирования капитального ремонта.

Ежемесячный платеж будет составлять не менее 0,005 МРП, что в 2020 году будет составлять 13,25 тенге за один квадратный метр.

По разработанному механизму акиматы на возвратной основе будут финансировать капитальный ремонт многоэтажных домов. Вернуть деньги можно будет за счёт накоплений, которые жильцы смогут делать в Жилстройсбербанке, также можно получить льготные займы на проведение капремонта под 2% годовых.

При этом, если акимат профинансирует ремонт только фасадов и крыш домов, которые он выберет, его стоимость по новому закону не надо будет возвращать.

Для снижения риска создания финансовых пирамид жилищные кооперативы как форма объединения граждан упразднены. В течение трех месяцев со дня введения в действие настоящего закона они обязаны прекратить свою деятельность.

Жилищно-строительные кооперативы должны образовываться только для строительства дома. Строительство многоквартирного жилого дома объединениями граждан в иной форме, чем жилищно-строительный кооператив, не допускается.

ЖСК образуется для строительства и последующего распределения между членами жилищно-строительного кооператива квартир, нежилых помещений, парковочных мест в соответствии с суммой внесенных или подлежащих внесению паевых взносов и действует до исполнения своих обязательств в соответствии с законодательством Республики Казахстан.

ЖСК, завершившие строительство многоквартирного жилого дома, на основании акта приемки объекта в эксплуатацию в течение шести месяцев со дня введения в действие настоящего закона обязаны обеспечить государственную регистрацию многоквартирных жилых домов как объектов кондоминиумов и прекратить свою деятельность в порядке, предусмотренном статьей 66 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях».

Карима Апенова