Уведомление о расторжении договора с мкд (3 видео)

Содержание

Проблемы расторжения договора управления МКД
В целях минимизации рисков признания судом ненадлежащего уведомления собственников о прекращении договора, рекомендуем заблаговременно (в соответствии с условиями договора) направлять ценным письмом в адрес каждого собственника уведомление о прекращении договора управления в связи с истечением срока его действия.
Таким образом, договор управления может быть прекращен в связи с окончанием срока его действия и уведомлением одной из сторон другой стороны о нежелании его продлевать.
Как УК расторгнуть договор управления по собственной инициативе
Если управляющая компания отказывается от управления домом
Два варианта расторжения договора управления по инициативе УО
Что еще нужно знать о расторжении договора управления
Уведомление о расторжении договора управления МКД: образец, требования и оформлению
Кто может управлять МКД
Правила расторжения одной из сторон
Расторжение в судебном порядке
Форма, содержание и правила составления
Образцы уведомлений
Уведомление о расторжении договора управления МКД образец — Юридический ликбез
Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК
Может ли управляющая компания расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД?
Почему УК не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?
Расторжение договора управляющей компанией в судебном порядке
📹 Видео

Видео:Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке ОБРАЗЕЦСкачать

Проблемы расторжения договора управления МКД

Ниже мы рассмотрим ситуацию, когда управляющая организация приняла взвешенное решение о том, что необходимо распрощаться с многоквартирным домом (далее — МКД) в связи с истечением срока договора управления (далее — договор) и поговорим о том, существует ли у управляющей организации обязанность продолжить управление МКД после надлежащего уведомления собственников о прекращении указанного договора.

Для начала рассмотрим вопрос о том, что будет являться надлежащим уведомлением собственников помещений МКД о волеизъявлении управляющей организации прекратить договор в связи с окончанием срока его действия.

Исходя из процессуального законодательства, как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, судом оценивается относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности.

Так, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд посчитал, что управляющая организация не представила доказательства получения всеми собственниками МКД уведомлений об изменении условий договора, о расторжении договора управления с 01.07.2015г.

Поскольку представленные ответчиком фотографии подъезда и доски объявлений не отвечают требованиям относимости и допустимости доказательств в арбитражном процессе, так как не позволяют суду установить период времени, на который указанные уведомления были вывешены Управляющей организацией перед подъездом МКД, который был бы достаточным для ознакомления всеми собственниками помещений МКД с указанными уведомлениями, а также идентифицировать место (подъезд) возле которого ответчиком были вывешены представленные в дело уведомления (Постановление от 09.11.2015 № 13АП-22894/2015 по делу № А42-3283/2015).

Тамбовский областной суд посчитал, что управляющая организация реализовала право, предоставленное ей ч.6. ст.162 ЖК РФ путем направления уведомления за 30 дней до истечения срока действия договора в адрес совета многоквартирного жилого дома, выполняющего в силу ст. 161.

1 ЖК РФ функции контроля за управлением многоквартирным жилым домом и организации такого управления и являющегося полномочным представителем собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома при решении вопросов, связанных с действием договора управления. Данное уведомление было получено членами совета дома и его председателем, которые в соответствии со ст. 161.

1 ЖК РФ были обязаны довести до сведения собственников информацию об отказе управляющей компании о продлении срока действия договора на новый срок.

Кроме того, собственники жилых помещений многоквартирного жилого дома были уведомлены о волеизъявлении управляющей компании посредством размещения ею объявлений в средствах массовой информации (телевидение, информационный портал города Рассказово, официальный сайт ООО «***»). Уведомления о прекращении действия договора были также разложены в почтовые ящики собственников.

Таким образом, ООО «***» выполнило свою обязанность по своевременному уведомлению собственников о прекращении договора управления в связи с окончанием срока его действия, а также поставило об этом в известность орган местного самоуправления, то есть предусмотренная законом и договором процедура прекращения договора управления соблюдена (Апелляционное определение от 13.07.2015 по делу № 33-1988/2015).

В целях минимизации рисков признания судом ненадлежащего уведомления собственников о прекращении договора, рекомендуем заблаговременно (в соответствии с условиями договора) направлять ценным письмом в адрес каждого собственника уведомление о прекращении договора управления в связи с истечением срока его действия.

Прекращение договора управления по окончанию срока его действия (положительная практика)

Исходя из ч.3 ст.425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

https://www.youtube.com/watch?v=e2z4TtNTI1M

Право управляющей организации заявить о своем нежелании продлевать действие договора управления многоквартирным домом на новый срок предусмотрено частью 6 статьи 162 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).

Так, указанной нормой установлено, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Как правило, любой договор содержит условие о пролонгации договора управления, а также условие о порядке направления одной из сторон другой стороне уведомления о нежелании продлевать договор по истечении срока его действия.

Если в договоре управления отсутствуют положения о порядке направления такого уведомления, считаем, что управляющая организация должна руководствоваться «принципом разумности» и заблаговременно (за 1-2 месяца) уведомить собственников помещений МКД о своем волеизъявлении.

Таким образом, договор управления может быть прекращен в связи с окончанием срока его действия и уведомлением одной из сторон другой стороны о нежелании его продлевать.

Причем суды при рассмотрении исков собственников к управляющей организации о понуждении к исполнению обязательств по договору управления, как правило, встают на сторону управляющей организации и признают за ней право на прекращение договора в связи с истечением срока действия, а также считают, что обязательства у управляющей организации после прекращения договора отсутствуют. В то время как при рассмотрении исков по оспариванию предписаний надзорных органов об обязании управляющей организации обеспечить надлежащее оказание услуг/выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, до наступления одного из событий, перечисленных в пп. 1 — 4 ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, суды встают на сторону надзорных органов.

Ниже рассмотрим примеры из судебной практики

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.04.2016 № Ф07-672/2016 по делу № А05-7856/2015:

«В соответствии с пунктами 5.1 и 5.2 Договора управления он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует в течение года. Договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за 60 календарных дней до окончания срока действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении.

Видео:Как расторгнуть договор в одностороннем порядкеСкачать

Как УК расторгнуть договор управления по собственной инициативе

Перед рассмотрением вопроса о порядке расторжения договора управления МКД нужно разобраться с тем, как он заключается, и в каких взаимоотношениях могут находиться стороны. Дома управляются по-разному. Приведем ниже таблицу с особенностями оформления договора в зависимости от режима управления.

Отдельный порядок работает в отношении новых домов. Здесь строительная компания может подписать договор управления с УК раньше, чем местные власти проведут конкурс по отбору обслуживающей организации.

Это описывается в части 14 статьи 161 ЖК РФ. Заключается такой договор на срок не более 3 месяцев.

Когда конкурс все же проведут и УК будет выбрана, владельцы квартир обязуются заключить договор управления именно с ней.

На практике муниципалитеты не всегда спешат исполнять это правило, и новостройки продолжают управляться УК застройщиков. Этим нарушается ЖК РФ, а значит, ситуацию можно оспорить, хотя практика рассмотрения подобных дел в суде остается противоречивой.

Если управляющая компания отказывается от управления домом

Когда говорят о прекращении договора управления МКД, в подавляющем числе случаев имеется в виду недовольство жильцов их УК и желание поменять ее. В этой статье мы рассматриваем обратную ситуацию.

https://www.youtube.com/watch?v=HOJ07TzB_PI

Отметим сразу, что ответ на вопрос о том, может ли УК отказаться от управления домом в одностороннем порядке отрицательный. Управляющая компания не имеет права по собственному желанию при отсутствии дополнительных оснований прекращать работать с ранее взятым на обслуживание МКД. Здесь нужно ориентироваться на следующие нормативные документы:

часть 8 статьи 162 ЖК РФ – говорит о том, что поменять или расторгнуть договор управления можно в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством;
статья 450 ГК РФ – разрешает такие действия по соглашению сторон, если в законодательстве не предусматривается иное.

Два варианта расторжения договора управления по инициативе УО

1. При наличии соглашения сторон.

В статье 452 ЖК РФ говорится о том, что такое соглашение составляется в форме, аналогичной договору управления. Подписывают бумагу те же лица.

Управляющая компания может реализовать свое желание отказаться от дома путем достижения договоренностей с жильцами.

УО имеет право созвать общедомовое собрание и вынести на него вопрос о расторжении договора.

Если на ОСС такое решение принимается, то оно закрепляется в протоколе и с собственниками подписывается соглашение. Согласие нужно получить от более чем 50 процентов владельцев помещений.

Процесс заключения соглашения будет несколько проще, если председатель домового совета имеет доверенность на подписание договора, внесение в него корректировок и дополнительных соглашений.

Внимание!Право на расторжение договора управления МКД в одностороннем порядке по закону предоставляется только владельцам квартир и нежилых помещений. Поводом для этого становится неисполнение УК своих обязанностей.Если выполнение обязательств связано с ведением предпринимательской деятельности лишь одной стороной договора, то она в одностороннем порядке от своих обязанностей отказаться не может. Это правило закреплено в пункте 2 статьи 310 ГК РФ.

Основания, на которых владельцы помещений могут отказаться от выполнения договора, приведены в статье 162 ЖК РФ (части 8.1 и 8.2).

2. Через суд.

Если шансов на расторжение договора управления управляющей организацией по соглашению сторон нет, то остается только один путь – обращаться в суд. УО в соответствии с ГК РФ может потребовать расторгнуть заключенный с ней договор по следующим причинам:

вторая сторона существенно нарушила договоренности;
значительно изменились обстоятельства;
произошли другие случаи, прописанные в договоре.

Предварительно нужно обязательно попытаться урегулировать спор в досудебном порядке. Управляющая компания, инициирующая расторжение договора, направляет второй стороне уведомление.

Ответ на него дается в срок, определенный в договоре управления или указанный в тексте самого извещения. Бывает так, что этот период нигде в приведенных источниках не определяется. В таком случае его стандартная продолжительность будет 30 дней.

Подробнее о тонкостях одностороннего расторжения договоров рассказывается в статье в журнале «Управление МКД».

Если ответа в определенный срок не направлено или от второй стороны получен отказ, тогда инициатор расторжения договора управления МКД может обращаться с судебным иском.

Суду потребуется доказать, что необходимые меры для урегулирования спорной ситуации предпринимались. Для этого следует показать переписку, претензионные письма, извещения и прочее. Именно такой порядок определяется для подобных случаев судами высшей инстанции.

Более подробно о том, как через суд добиваться расторжения договора управления многоквартирным домом во всех трех ситуациях (существенно нарушены условия договора, существенно поменялись обстоятельства, возникли иные основания) можно узнать в еще одной статье из нашего журнала, посвященной именно этой теме.

Что еще нужно знать о расторжении договора управления

Причины для расторжения договора с УК по инициативе УК могут быть разные, часть из них мы указали во вступлении к тексту. Главной проблемой обычно становятся финансовые трудности. К примеру, управляющей организации не хватает средств на обслуживание дома из-за объективного подорожания услуг и материалов, а жильцы не согласовывают повышение оплаты.

https://www.youtube.com/watch?v=nQJe38BjN_c

Оправдать расторжение договора управления в некоторых случаях можно возникновением обстоятельств непреодолимой силы. Например, если дом неожиданно оказался в аварийном состоянии по причинам, которые не зависят от управляющей организации, и она не в силах их поменять, то по суду можно расторгнуть договор. Именно такая ситуация описана в одной из журнальных статей, приведенных выше.

В прочих обстоятельствах отказ управляющей компании от дальнейшего обслуживания дома будет неправомерным. Причина этого – публичный характер договора управления. Его второй стороной является группа владельцев помещений, условия соглашения для всех одинаковы, и заключение ДУ для жителей МКД является обязательным.

Конституционный суд РФ в своем определении № 115-О от 6 июня 2002 года говорит о том, что заключать публичный договор нужно обязательно, если имеется возможность предоставить соответствующие услуги.

Отсюда следует и запрет на односторонний отказ в исполнении ранее взятых на себя обязательств, если сохраняется возможность их выполнения.

При несоблюдении этих условий исчезает смысл законодательных требований об обязательности заключения такого договора, а также он лишается правового статуса.

Расторжение договора управления МКД в одностороннем порядке возможно только через суд. Никаких правовых оснований для таких действий УК не предусматривается.

Формально управляющие организации могут пойти в суд, если обслуживание домов приносит им убытки вместо ожидаемой прибыли из-за того, что:

жильцы не оплачивают услуги;
состояние здания внезапно ухудшилось по вине собственников или внешних сил, не зависящих от УО, и так далее.

Однако практика показывает, что суды редко принимают в таких процессах сторону управляющей компании. Это объясняется технической сложностью разбирательств, невозможностью привлечь как ответчиков всех жильцов дома и другими обстоятельствами.

В итоге УК обычно решают проблемы тем, что взыскивают долги через суд и дожидаются, когда закончится срок действия ДУ. Для прекращения договора управления в связи с окончанием срока действия достаточно отказаться от его продления.

Зачастую именно это становится выходом из сложной ситуации с убыточным объектом.

В сложившихся условиях управляющим организациям при начале работы с МКД нужно понимать, что отказаться от его обслуживания в одностороннем порядке она не сможет. Вариантов развития событий здесь может быть три:

добиться от жильцов соглашения о прекращении сотрудничества в досрочном порядке. Это уже не одностороннее расторжение, так как вторая сторона соглашается расторгнуть договор. Случается такое нечасто, потому что при отсутствии претензий к УК жильцы менять ее не захотят;
дождаться срока окончания ДУ, который заключается на 5 лет, и отказаться пролонгировать его;
пойти в суд, где придется долго и трудно добиваться расторжения договора управления МКД.

article/101924-rastorjenie-dogovora-upravleniya-upravlyayushchey-kompaniey

Видео:Порядок заключения и расторжения договора управления МКД.Скачать

Уведомление о расторжении договора управления МКД: образец, требования и оформлению

Бизнес юрист > Гражданское право > Договорное право > Расторжение договора > Уведомление о расторжении договора управления МКД: образец, рекомендации

Жилищным кодексом (ЖК) не дается определений понятий «многоквартирный дом (МКД)», «управление МКД». Обычно дом считается многоквартирным, если есть два или более помещений. Обязательно наличие одного собственника.

Управление – это процесс, обеспечивающий функциональность общего и частного имущества, достижение целей, поставленных владельцами квартир.

Чаще всего субъект (управляющая компания) действует по договору и принимает решения, позволяющие организовать мероприятия по управлению.

Кто может управлять МКД

Жилищным кодексом для многоквартирного жилого дома установлено 3 варианта управления:

собственниками квартир
кооперативом или товариществом
управляющей компанией

Способ зависит от наличия управляющих компаний, количества квартир, наличия/отсутствия поквартирных и общедомовых счетчиков, платежеспособности и дисциплинированности жильцов, вида отношений с предприятиями, поставляющими ресурсы.

https://www.youtube.com/watch?v=_gmUHTeEkog

Если домом управляют жильцы, заключаются соглашения на:

водоснабжение и отведение воды, поставки газа, электроэнергии, отопления
оказание услуг, связанных с ремонтами в жилых помещениях (чаще всего соглашения заключают отдельные владельцы жилья)
предоставление услуг, связанных с содержанием и ремонтом общих площадей (одной стороной контракта выступает большинство владельцев квартир)

Многоквартирный дом

Общее собрание имеет право выдвинуть одного человека, который действует от имени всех жильцов по доверенности.

Если домом управляет кооператив (товарищество), они заключают контракт с жильцами, поставщиками, строительными организациями. Организация и выполнение мероприятий делегируется решением собрания владельцев квартир, договором управления, уставом кооператива (товарищества). Чаще всего управляющие (кооперативы, товарищества) заключают контракт с компанией, которая ищет поставщиков от их имени.

Если для управления привлекается специализированная компания, она разрабатывает возмездный контракт, указывая:

адрес дома и имущество, которое требует управления
список работ, связанных с содержанием и ремонтом общих площадей
список необходимых жильцам коммунальных услуг
цена услуги, порядок ее определения
объем и порядок оплаты услуг, ремонтов жилых и общих помещений

Управляющая компания оказывает услуги самостоятельно или выступает посредником между жильцами и поставщиками. Все контракты от имени жильцов заключает управляющая компания.

Правила расторжения одной из сторон

Контракт можно изменить или расторгнуть (ст. 450 ГК). В одностороннем порядке это доступно собственникам квартир, если:

соглашение заключалось по результатам конкурса (ст. 161, 162 ЖК)
общее собрание приняло решение изменить метод управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК)
управляющая компания нарушает условия соглашения

В первом случае причин для расторжения предъявлять не нужно.

О неисполнении условий управляющим свидетельствует:

Расторжение договора

отсутствие мероприятий по обслуживанию
низкое качество услуг
отказ от оказания оговоренных в соглашении услуг
отказ предоставить информацию о деятельности

Самый доступный метод – отказаться заключать контракт после окончания действия предыдущего.

Процесс начинается с проведения собрания владельцев квартир, на котором принимается решение о смене метода управления или управляющего (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). Управляющей компании и органу жилищного контроля в течение 5-и дней (п. 18 Постановления № 416) посылается:

протокол собрания
уведомление

Действие контракта прекращается после получения управляющим уведомления, если это не противоречит условиям соглашения.

Для управляющего законодательством не предусмотрена возможность отказаться исполнять соглашение даже, если:

увеличивается стоимость услуг подрядчиков
повышается уровень инфляции
в экономике кризис
деятельность убыточная
отсутствуют технические возможности предоставить услуги
собственники не согласны с повышением цен на услуги

Работа управляющей компании

Исключения составляют соглашения, в которых предусмотрено право управляющего при определенных условиях договор расторгнуть без согласия жильцов. Чаще всего подобное возможно, если дом в аварийном состоянии без вины управляющего. Других причин законодательством не предусмотрено, так как этот вид договора публичный.

Если управляющая компания обращается в суд, не соглашаясь с расторжением соглашения, необходимы доказательства невыполнения его условий:

копии обращений с жалобами в санитарную службу, Роспотребнадзор, прокуратуру
копии жалоб на невыполнение отдельных условий
копии результатов проверок органов контроля
копии актов нарушений, выявленных самоуправлением и Советом дома

Расторжение в судебном порядке

В ситуациях, когда не удается расторгнуть контракт, собственники подают иск в районный (городской) суд. Важно правильно составить заявление и иметь достаточное количество доказательств нарушений условий, свидетельствующих о том, что управляющий не справляется с обязанностями.

https://www.youtube.com/watch?v=u4TEqrDl7ds

При составлении искового заявления от руки используется ручка с черными или синими чернилами. Лучший вариант – набор текста на компьютере. Не следует использовать недостоверную информацию, помарки, ошибки и исправления не допустимы.

Форма документа несложная:

наименование суда (полное)
реквизиты лиц, подающих заявление, и управляющей компании
наименование документа
изложение претензий по пунктам
просьба расторгнуть соглашение
перечень документации в приложении
подпись (с расшифровкой) председателя собрания
место и дата составления

В канцелярию сдаются 3 ксерокопии.

Доказательством неисполнения условий соглашения служат различные нарушения, например, управляющий собрал средства на ремонт общих площадей, но работы не выполнены. Но любое утверждение необходимо доказать, поэтому к заявлению прилагаются документы, удостоверяющие перечисление денег, и показания свидетелей о том, что ремонта не было.

В приложении:

Подача иска в суд

ксерокопия паспорта заявителя (заявителей)
оригинал контракта с управляющим (можно заменить нотариально заверенной копией)
документы, удостоверяющие нарушения условий соглашения
квитанция, удостоверяющая оплату пошлины

Подать иск о расторжении контракта может также управляющая компания, если собственники нарушили условия, например, перестали вносить оплату или состояние жилого фонда ухудшилось по вине жильцов.

При этом должно быть выполнено одно из условий:

на момент заключения соглашения не одна из сторон не предполагала, что произойдут отрицательные изменения
обстоятельства изменились по причинам, которые не может нейтрализовать исполнение соглашения
при исполнении условий нарушаются имущественные интересы сторон или управляющий несет существенный материальный ущерб
в договоре не указано, что риски при изменении обстоятельств несет лицо, подающее исковое заявление

Независимо от того, кто подал иск, суд оценивает последствия расторжения контракта. Оценивается качество предоставляемых услуг, ценообразование подрядчиков (соответствие стоимости материалов и уровню инфляции), состояние дома.

Если срок действия соглашения истек, любая из сторон может отказаться от продления (ч.3 ст.425 ГК РФ). Управляющий или жильцы обязаны уведомить о своем намерении вторую сторону и орган самоуправления за 2 месяца до окончания срока. Если уведомления нет, соглашение считается продленным (ч. 6 ст. 162 ЖК).

Форма, содержание и правила составления

Предусмотрено 2 вида уведомлений:

для оповещения о собрании владельцев квартир, администрации (если есть неприватизированные квартиры, владельцем которых является муниципалитет) и управляющей компанииСоставление уведомления
о расторжении контракта

В первом уведомлении нужно указать повестку дня собрания:

принять решение об отказе от услуг действующего управляющего
выбрать нового управляющего

Обязательно указываются:

контактные данные для получения информации о собрании
список инициативной группы, занимающейся сбором доказательств
место, число и время проведения

Уведомление о расторжении направляется после того, как общее собрание приняло соответствующее решение. Документ можно написать от руки или набрать на компьютере, скачав образец уведомления о расторжении договора управления МКД из интернета.

Образцы уведомлений

В вводной части справа указывается наименование и адрес управляющего, контакты, реквизиты банка. Ниже (по центру) – номер и число, название документа.

Требования законодательно не определены, в тексте обязательно указывается:

время заключения соглашения
наименования сторон
предмет контракта
перечисление условий, которые управляющий не исполнил
ссылка на ст. 450 ГК и ст. 162 ЖК
подписи (с расшифровкой) жильцов, которые принимали участие в собрании

Скачать заявление о прекращении договора [45.76 KB]

После получения письма в течение 30-и дней вся документация (техническая и финансовая) передается новому управляющему или другой структуре, выбранной жильцами (товариществу, кооперативу, одному из собственников). В организации, снабжающие ресурсами, и расчетный центр направляются уведомления о расторжении. Арендаторы нежилых помещений должны погасить задолженности.

https://www.youtube.com/watch?v=3qOB6TL3c6M

Новый управляющий:

подписывает акт приема-передачи
составляет акт о состоянии дома
снимает показания счетчиков
открывает банковские счета, на которые будут перечисляться средства жильцов

Заключается новый договор управления.

Следует отметить, что все кажется простым только теоретически. На практике договора управления, ставшие обыденным явлением и затрагивающие большинство россиян, на законодательном уровне урегулированы недостаточно.

На деятельность управляющих и судов отрицательно воздействует и отсутствие точных правовых предписаний по расторжению.

Контракты заключаются на различные сроки, условия, позволяющие прекратить их досрочно, включаются не всегда, поэтому чаще всего возникают проблемы у обеих сторон.

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Видео:Договор с управляющей компанией. Что ВАЖНО предусмотреть, чтобы ЗАЩИТИТЬ интересы каждой из сторон!Скачать

Уведомление о расторжении договора управления МКД образец — Юридический ликбез

Видео:Письмо о расторжении договораСкачать

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

К нам в последнее время поступает всё больше вопросов от управляющих компаний касательно того, могут ли они в одностороннем порядке расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД. И сегодня мы попытаемся проанализировать ситуацию и дать ответ на данный вопрос.

Может ли управляющая компания расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД?

На самом деле нет. И сейчас поясним, почему.

Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.

НО! В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:

при грубом нарушении договора;
в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.

Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.

Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания.

Но здесь должно присутствовать главное условие — невыполнение управляющей компанией обязательств по договору управления.

В данном случае жильцы МКД должны принять решение о выборе другой УК или о смене способа управления своим домом.

https://www.youtube.com/watch?v=MyHOGFj1JCE

Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в этом доме на основании решения ОСС. Что же касается управляющей компании, то ей такого права не предоставлено.

Почему УК не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства.

Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.

Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике.

В некоторых случаях, когда УК не удалось найти компромисс с жильцами дома, договор управления может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора установлено данное право.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.

В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161, ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.

426 ГК РФ вытекает, что договор управления МКД является публичным для УК в отношении собственников помещений дома.

Это следует из того, что заключение договора управления для жильцов дома обязательно, если УК выбрана на общем собрании собственников помещений в МКД, а условия ДУ одинаковы для всех.

Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг.

Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить.

В противном случае требование закона об обязательном заключении договора теряет всякий смысл и правовой статус.

Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.

Расторжение договора управляющей компанией в судебном порядке

По инициативе управляющей компании договор может быть расторгнут только в судебном порядке, но при обстоятельствах существенного нарушения его условий со стороны жильцов МКД.

Существенным считается такое нарушение условий договора собственников помещений в МКД, которое наносит УК ущерб, лишающий её прибыли, на которую она рассчитывала при заключении. Самым частым и ярким примером подобных нарушений может служить неуплата жильцами дома услуг управляющей компании 2 и более раз подряд или ухудшение по их вине состояния жилого фонда.

Однако, как показывает судебная практика, сегодня подобные дела в судах рассматриваются крайне редко из-за технической сложности, поскольку невозможно вызвать в качестве ответчиков сразу всех собственников помещений в МКД. Поэтому управляющим компаниям остаётся только взыскивать задолженность по оплате с неплательщиков через суд, а по окончании срока действия договора отказаться от пролонгации.

Следующим непростым способом одностороннего расторжения договора управления для УК считается предусмотренный ст.451 ГК РФ метод в связи с существенным изменением обстоятельств.

Он применяется, если стороны не достигли компромисса в приведении договора в соответствие с сильно изменившимися обстоятельствами. Тогда договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны.

При этом должны одновременно соблюдаться следующие условия:

в момент заключения договора жильцы МКд и УК не предвидели, что в дальнейшем могут произойти сильные изменения обстоятельств;
изменение обстоятельств вызвано непреодолимыми причинами со стороны заинтересованных участников процесса и невозможностью их выполнения после возникновения;
исполнение договора без изменения его условий нарушит баланс имущественных интересов сторон и повлечёт для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
договор не предполагает, что риск изменения обстоятельств ложится на плечи заинтересованной стороны.
жильцы МКД или управляющая компания могут в судебном порядке потребовать определения последствий расторжения данного договора для справедливого распределения между ними понесённых затрат.

Иск о расторжении договора может быть подан управляющей компанией в суд только после получения отказа каждого собственника помещений в МКД на соответствующее предложение.

Также, если ответ не получен в срок, указанный в предложении о расторжении, либо, при отсутствии указанного срока, в тридцатидневный период (п.2 ст.

452 ГК РФ) УК имеет право подать иск в суд с требованием о расторжении договора.

https://www.youtube.com/watch?v=2F3eA0qWLKc

Однако следует помнить, что если управляющая компания понесла убытки в результате своей предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, то это нельзя списать на существенные условия для расторжения договора. Об этом сказано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А632036/2008С316. В документе говорится, что факт сам возникновения убытков не является основанием для расторжения договора.

Ст.451 ГК РФ также гласит, что сам по себе факт убыточности управляющей компании в результате деятельности по управлению МКД при отсутствии иных обстоятельств, подтверждающих изменение ситуации на рынке ЖКХ, не относится к причинам, позволяющим расторгнуть договор управления в одностороннем досудебном порядке.

В соответствии с ч.1 и 4 ст.162 Жилищного Кодекса договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Следовательно, договорные условия должны быть одинаковыми для всех. Соответственно, расторжению подлежат все договоры управления, заключенные УК с собственниками помещений в МКД.

Поэтому, если управляющая компания берёт на себя управление каким-либо многоквартирным домом, то она должна иметь ввиду, что не сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор с жильцами дома.

Значит ей придётся в любом случае исполнять взятые на себя по договору обязательства на протяжении 5 лет его действия, а затем уже отказываться от продления. Либо долго и мучительно добиваться расторжения через суд.

Иных вариантов и оснований для данного действия не предусмотрено.