Предварительный договор долевого участия в строительстве образец

Договор долевого участия (ДДУ) с юридической точки зрения – это целый конгломерат правоотношений.

С одной стороны – это чистейший договор подряда, по которому застройщик, как подрядчик, обязуется выполнить работы в определенный срок и за определенное вознаграждение.

Файлы в .DOC:Бланк договора долевого участияОбразец договора долевого участия

С другой стороны – это договор двух соинвесторов, которые вкладываются в строительство объекта жилой недвижимости.

В совокупности же деятельность застройщика по ДДУ – это предпринимательская деятельность по строительству жилых домов, в ходе которой платежи от клиентов принимаются в авансовом порядке либо при полной предоплате.

Подобная многоплановость делает договоры ДДУ одними из наиболее сложных в современном контрактуальном праве.

Виды ДДУ

Различаются несколько видов договоров долевого участия. Как правило, каждый из видов «тянет» за собой заключение последующих договоров. Каждый из промежуточных договоров, по своей сути, это хорошо проработанная хитрость застройщиков.

Дело в том, что строительство объектов жилой недвижимости – это многоэтапная процедура и застройщик стремится свести к минимуму собственные траты по каждому из этапов. Более того, застройщик стремится к получению выгоды даже в случае, если объект вообще не будет построен, хотя в этих случаях уже можно говорить о мошенничестве.

В соответствии с этапами деятельности застройщика появились и распространились следующие виды договоров ДДУ:

1. договор о намерении (предварительный ДДУ или ПДДУ);
2. технический ПДДУ;
3. собственно ДДУ.

ПДДУ

Как ясно из названия, заключается подобный договор между контрагентами с целью фиксации намерений. При этом намерением застройщика является выполнение заказа клиента (именно здесь впервые проявляется аспект подрядных услуг), а намерением клиента – потенциальный заказ на строительство жилья. Договор намерений подразумевает дальнейшее заключение основного договора.

Самой распространенной причиной заключения ПДДУ является банальное отсутствие у застройщика разрешения на строительство. При отсутствии подобного разрешения основной ДДУ вообще нельзя заключать, поскольку на это имеется законодательный запрет. Но застройщику нужны клиенты и средства. Поэтому он идет на хитрость и заключает ПДДУ.

Это не значит, что у застройщика обязательно есть мошеннический умысел. ПДДУ практикуется уже давно зарекомендовавшими себя застройщиками. Для того, чтобы обезопасить себя от рисков при заключении ПДДУ следует выяснить репутацию застройщика.

Дело в том, что получение разрешения на строительство зависит от многих причин – от нерасторопности местных органов власти до проблем с самой строительной фирмой. Возможно, разрешение не дается по причине отсутствия у фирмы права на земельный участок под строительство, или проект не прошел строительную экспертизу.

Имеется большой риск, что разрешение вообще не будет выдано, и у дольщиков по ПДДУ начнутся серьезные проблемы.

Технические ПДДУ

Это тоже одна из хитростей застройщика.

Как правило, строительные компании, предлагающие заключение технических ПДДУ уже получили все необходимые разрешения на начало строительство, но по различным причинам не желают сразу заключать со своими дольщиками основной ДДУ. Как правило, при заключении технических ДДУ рисков для дольщиков практически нет, при условии, что в ПДДУ срок заключения основного договора установлен на ближайшее время.

Основной договор

В основном договоре (ДДУ) прописываются абсолютно все условия, связанные с соглашением по долевому строительству.

Ввиду того, что ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, с момента подписания ДДУ риски дольщика сводятся к минимуму, хотя и не исключаются. Солидные компании за некоторое время до подписания ДДУ выдают дольщику образец договора для ознакомления.

Если строительная компания отказывается ознакомить вас с образцом и требует немедленного подписания договора, то рекомендуем распрощаться с этим застройщиком.

https://www.youtube.com/watch?v=sT4qK1LmBME

При получении образца желательно не полагаться на собственные силы, а провести экспертизу договорных условий у специалиста в вопросах долевого строительства.

Если под строительство планируется получение ипотечного кредита, можно отнести образец в банк. Банки очень тщательно оценивают риски при ипотечном строительстве и отказывают в выдаче кредита, если пункты ДДУ внушают им сомнения.

Условия ДДУ

С момента подписания ДДУ дольщик превращается в инвестора строительства наравне с другими дольщиками. Перечисленные ими финансы направляются на строительство жилого дома.

Каждый договор ДДУ индивидуален, поскольку содержит в себе данные о конкретном жилье, с конкретным метражом, на конкретном этаже для определенного заказчика. Номер квартиры принимать во внимание не стоит, поскольку нумерация квартир к моменту сдачи в эксплуатацию дома может существенно измениться.
В ДДУ указывается:

• количество комнат в квартире;
• наличие вспомогательных помещений, балконов, мансард и лоджий;
• метраж каждой комнаты и каждого помещения;
• этажность.

Правильность отражения в договоре этих данных устранит потенциальные проблемы при регистрации права собственности на жилье. Дело в том, что регистраторы тщательно сравнивают квартиру с данными ДДУ.

Сроки

Правильно составленный ДДУ должен содержать четко определенные сроки передачи квартиры дольщику. Обтекаемые сроки, приуроченные, например, к полугодию, должны внушать опасения. Скорее всего, вас не обманут, но ожидание момента вручения ключей может существенно затянуться.

Важно! Сдача дома в эксплуатацию и передача ключей от квартиры дольщику – это разные правовые явления. В ДДУ срок сдачи в эксплуатацию может быть определен на первое или второе полугодий, но срок передачи квартиры должен быть нотифицирован точно, например «в течение 20 дней с момента сдачи дома в эксплуатацию».

Основные пункты ДДУ

Все основные пункты обязательств сторон по контракту сводятся к нескольким слова «дольщик платит» и «застройщик строит и передает дольщику квартиру», то есть так или иначе, весь ДДУ «закручен» вокруг этих условий.

В целом, контракт должен освещать следующие основные положения:

1. стоимость, то есть цена одного квадратного метра жилья помноженного на метраж квартиры. Одновременно указываются сроки полной оплаты, периодичность платежей и способ.

В процессе сдачи дома в экслуатацию метраж проверяется, и если он окажется меньше, чем нотифицировано в ДДУ, застройщик будет обязан вернуть стоимость излишне оплаченных квадратных метров.

Спорным вопросом является доплата со стороны дольщика за лишние метры.

Во всяком случае, застройщики пытаются взыскать оплату, но чисто юридически это незаконно, поскольку вопрос соответствия строительства условиям договора лежит всецело на застройщике;

2. сроки гарантии. Они, как правило, варьируются, но в целом гарантия на систему трубопровода должна составлять не менее 3 лет, а на жилье – не менее 5 лет;
3. кадастровые данные на земельный участок под строительство дома;
4. сведения о страховании объекта строительства;
5. адрес строящегося объекта в соответствии с планами градостроительства.

Кем подписывается ДДУ

Контрагентами в договоре долевого участия выступают дольщик и застройщик. Если с дольщиком все понятно, то в отношении строительной фирмы существуют жесткие требования.

Подписываться контракт должен либо лично директором фирмы, либо лицом, имеющим нотариальную доверенность от лица фирмы. Подписание ДДУ неуполномоченным на то лицом влечет за собой недействительность контракта.

Видео:Предварительный договор купли продажи недвижимости | Плюсы и главные опасностиСкачать

Предварительный ДДУ в строительстве — как не попасться на заманчивые уловки застройщика — ЮК

Многие покупатели, привлеченные красочными проспектами благоустроенного жилья, и перспективой в скором будущем получить квартиру за относительно невысокую стоимость, склонны верить обещаниям застройщика.

Вот только небольшой нюанс: застройщик предлагает заключить предварительный договор долевого участия в строительстве, конечно, временно, а через некоторое время, совсем скоро он обещает оформить ДДУ. И дольщики, мало задумываясь о последствиях, отдают деньги и подписывают предварительный договор.

Между тем сделка, оформленная по ПДДУ, является одной из самых рискованных и может обернуться для покупателя большими проблемами.

214 ФЗ действует более десяти лет, и сегодня уже многие граждане о нем слышали и знают, что при покупке жилья в новостройке, необходимо заключать договор долевого участия, который обеспечивает им полноценную защиту от любых рисков при участии в долевом проекте.

Однако далеко не каждый покупатель может отличить подлинный договор ДДУ от того, который им предлагают оформить застройщики. Поэтому, подписывая предварительный ДДУ, они предполагают, что данный договор также заключается по 214 ФЗ.

Но нужно сказать однозначно, что предварительный договор  не имеет ничего общего с федеральным законом.

ДДУ, гарантирует дольщику получение квартиры, которая вплоть до окончания строительства находится у него в залоге. Документ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, только после этого он считается заключенным, что защищает участника долевого проекта от повторных продаж его квартиры. Подробнее о том, что представляет собой ДДУ, и как его оформить, можно узнать здесь.

https://www.youtube.com/watch?v=-Z0y_AHa2Tc

Предварительный договор – это совершенно другой тип договорных отношений, он не гарантирует дольщику получение жилья, в нем только прописываются обязательства сторон заключить в дальнейшем основной договор. ПДДУ не регистрируется, поэтому не дает участнику никакой гарантии, что обещанная ему квартира не будет продана застройщиком другому лицу.

Тем не менее, ПДДУ никак нельзя назвать незаконным. Данный вид договора предусмотрен законодательством и регулируется статьей 429 ГК, но поскольку он не предполагает получения какого-либо материального продукта (товара, недвижимости, услуги и проч.), то и оплата по нему осуществляться не может.

Таким образом, предварительный договор с застройщиком вполне может заключаться до основного ДДУ, но без взимания платы за жилье.

Собственно в этом и заключается проблема. Основная цель застройщика при заключении ПДДУ – привлечение инвестиций в свой проект.

Зачастую данные договоры оформляются еще на стадии согласования и получения разрешения на стройку, в то время, когда подписать ДДУ невозможно из-за отсутствия разрешительной документации.

А деньги нужны сегодня, вот застройщики и пускаются во все тяжкие, чтобы привлечь инвесторов и собрать средства на строительство. Хотя по закону они не имеют право этого делать, такие действия незаконны и грозят им большими штрафами.

Законодатель обязывает застройщиков привлекать деньги на возведение многоквартирного дома только в рамках ДДУ. Но сегодня девелоперы научились обходить закон и оформляют деньги не как плату за квартиру, а в качестве обеспечительного платежа по договору.

По сути, это является мошенничеством, от которого могут пострадать дольщики, инвестировавшие средства в долевой проект.

Дольщикам, заключающим ПДДУ, необходимо понимать, что данная сделка является очень рискованной, поскольку они вкладывают свои деньги не в конкретное жилье, а только в обещание, которое нередко оказывается пустым и невыполнимым.

В отличие от застройщиков, которым данный договор несет одни сплошные выгоды, для дольщиков он оборачивается многочисленными минусами.

Чтобы заключить ДДУ, девелопер должен соответствовать всем требованиям 214 ФЗ, обязан строго соблюдать все его условия, в том числе по срокам сдачи дома и качеству возводимого объекта. Любые нарушения грозят ему неустойками и штрафами. Кроме того, он должен застраховать свою ответственность перед дольщиком.

Чтобы заключить предварительный договор долевого участия ничего этого не требуется. Застройщик берет на себя минимальные обязательства и не несет практически никаких финансовых рисков.

При невыполнении условий договора, он в худшем для себя случае возвращает обеспечительный платеж без выплаты неустойки и пени покупателю.

Риски дольщика намного выше и главный из них – вообще не получить назад своих денег. По закону в предварительном договоре должен быть предусмотрен  срок, отведенный для подписания основного документа.

Если время не определено, то по умолчанию он составляет один год.

Если в течение этого времени ДДУ так и не будет оформлен, и ни одна из сторон не направит предложение о его подписании, то обязательства по договору прекращаются.

В течение полугода после окончания действия ПДДУ, покупатель может обратиться в суд, чтобы он обязал застройщика оформить основной договор в принудительном порядке, либо подать заявление об аннулировании договора и возврате обеспечения.

Дольщику, имеющему на руках предварительный договор, очень важно не пропустить время, отведенное для подачи иска. Поэтому, видя, что застройщик  всячески затягивает подписание ДДУ, не стоит верить  обещаниям.

Необходимо направить в строительную компанию заказное отправление с предложением заключить договор, а если застройщик проигнорирует требование, обратиться в судебную инстанцию.

Иногда обстоятельства вынуждают дольщика принять предложение застройщика подписать ПДДУ.

Например, удобное местонахождение возводимого объекта, удачная планировка будущих квартир, выгодная стоимость жилья. В этом случае основная задача участника долевого проекта – минимизировать свои риски.

Однозначно не стоит заключать предварительный договор, обеспечительный платеж по которому равен полной стоимости квартиры, даже если предложение очень заманчиво, и все другие условия полностью устраивают. Добросовестные строительные компании не станут выдвигать такого требования, а предложат внести задаток в качестве обеспечения обязательств в разумных пределах.

https://www.youtube.com/watch?v=tu0mFyN-g6Q

Перед оформлением документа, необходимо внимательно изучить его содержание. Типовой формы данного договора не существует, но законодатель указывает, что она должна соответствовать форме основного документа.

При несоблюдении этого требования, договор может быть признан ничтожным. Чтобы наглядно увидеть, как должен выглядеть ПДДУ, вы можете скачать его образец по ссылке.

Особое внимание нужно обратить на условия договора, в котором должны быть:

• прописаны взаимные обязательства подписать основной договор;
• обозначены условия, позволяющие определить предмет и условия будущего договора;
• установлен срок, в пределах которого должен быть заключен ДДУ.

Компания, с которой заключается предварительный договор, и застройщик, фигурирующий в ДДУ, должны быть одним и тем же юридическим лицом. ПДДУ должен быть подписан только генеральным директором, а не менеджером, бухгалтером или любым другим сотрудником.

В предварительном договоре должен быть понятно и четко прописан его предмет, а поскольку обязательством по нему является заключение ДДУ, то должны быть предельно ясно изложены его условия. Нужно учесть, что если в ПДДУ будет отсутствовать точное и конкретное определение предмета, не будут отчетливо описаны условия основного договора, суд признает документ недействительным.

Один из самых основных пунктов – описание объекта, передаваемого дольщику, по которому его можно идентифицировать. Должна быть указана вся информация о квартире: площадь, количество комнат, на каком этаже и в какой секции дома она находится.

Если предполагается чистовая отделка, то ее также нужно подробно описать. Необходимо прописать полную стоимость жилья, указать, каким порядком и в какие сроки должны вноситься платежи.

Нужно проследить, чтобы ПДДУ содержал пункт о том, что денежное обеспечение, внесенное дольщиком, идет в зачет по основному договору.

Не менее важный пункт – срок заключения ДДУ. Необходимо указать конкретную дату, а не размытую формулировку о заключении ДДУ, например, после получения разрешения на строительство или других значимых событий. Желательно, чтобы срок не превышал 3-6 месяцев. Этого вполне достаточно для решения застройщиком своих технических вопросов, а для дольщика в этом случае риск минимален.

Нередко девелопер, не укладываясь в срок, предусмотренный в ПДДУ, просит подписать дополнительное соглашение о продлении времени на заключение основного договора. Соглашаться на это или нет – дело дольщика, все зависит от конкретных обстоятельств и нюансов, которых в каждом случае может быть множество.

Конечно, нельзя утверждать, что все застройщики, предлагающие подписать ПДДУ, заранее хотят обмануть потенциальных дольщиков.

Многие серьезные и крупные компании также используют такую схему продаж, чтобы избежать простоев и иметь возможность приступить к строительству до того момента, как будут оформлены все разрешительные документы.

Но в любом случае, прежде чем идти на риск, дольщику нужно тщательно проверить, с кем он заключает договор, какая репутация у компании, и не тянется ли за ней шлейф невыполненных обязательств.

Общество защиты прав дольщиков поможет вам в любых вопросах, касающихся долевого строительства.

Вы можете обратиться к нам как на стадии подписания договора, чтобы юристы нашей организации проанализировали его условия и подсказали, как минимизировать свои риски, так и в том случае, если у вас уже возникли проблемы с застройщиком. Связаться с нами можно по координатам, которые вы найдете на странице «Контакты».

Видео:Договор долевого строительства. Договор долевого участия в строительствеСкачать

Образец предварительного договора участия в долевом строительстве квартиры

г. Москва                                                                                              первого августа две тысячи восемнадцатого года

Общество с ограниченной ответственностью «Строим в срок», именуемое в дальнейшем «Застройщик», ИНН ________ ОГРН _________, местонахождение: ____________, зарегистрирован ___________, свидетельство о государственной регистрации серия __________, выдано ________г., в лице генерального директора Иванова Дмитрия Павловича, действующего на основании Устава, с одной стороны и

гражданин Российской Федерации Дольщик Василий Иванович, именуемый в дальнейшем «Участник долевого строительства», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий  Предварительный договор (далее — Договор) о нижеследующем:

1.      Предмет договора

1. Стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора долевого участия в строительстве (далее по тексту — Основной договор), существенные условия которого приведены в Разделе 2 настоящего Предварительного договора.
2. Стороны обязуются заключить Основной договор в срок до 31 декабря 2018 года.

2.      Существенные условия Основного договора

1. По Основному договору Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим Договором срок построить (создать) многоквартирный дом (далее — МКД) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД передать Участнику долевого строительства жилое помещение в нем — 1 комнатную квартиру, условный номер 001, расположенную в Секции  1 на 2 этаже, общей проектной площадью 36 квадратных метров (далее по тексту – Квартира или Объект долевого строительства), кроме того общая проектная площадь балкона 2 квадратных метра, а Участник долевого строительства обязуется принять Квартиру и уплатить установленную в Основном договоре цену.
2. Срок ввода МКД в эксплуатацию — 3 квартал 2019 года. Срок передачи Квартиры Участнику долевого строительства — до 31 декабря 2019 года.
3. Цена Квартиры рассчитывается исходя из стоимости 1 кв. м — 110 000 (сто десять тысяч) рублей, и составляет 3 960 000 (три миллиона девятьсот шестьдесят) тысяч рублей, НДС не облагается.
4. Уплата цены квартиры производится в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации Основного договора наличными денежными средствами в кассу Застройщика либо путем перечисления на банковский счет Застройщика.
5. Для предъявления требований в связи с ненадлежащим качеством Квартиры (за исключением технологического и инженерного оборудования) Застройщик устанавливает Гарантийный срок — 5 (пять) лет со дня передачи Участнику долевого строительства Квартиры по акту приема-передачи в соответствии с настоящим Договором.
6. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого Участникам долевого строительства МКД составляет 3 (три) года со дня подписания Акта приема-передачи.
7. Обязательства Застройщика перед Участником долевого строительства и иными участниками долевого строительства МКД производится путем залога прав аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство МКД, а также строящегося МКД. В целях гарантии защиты прав и законных интересов Участника долевого строительства, Застройщик уплачивает взнос в компенсационный фонд в порядке, установленном действующим законодательством.
8. Прочие условия Основного договора определены Сторонами в проекте Основного договора, являющемся Приложением к настоящему Договору.

3.      Ответственность сторон

1. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.
2. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой Стороне причиненные этим убытки.

4.      Заключительные положения

1. Застройщик гарантирует, что не заключал и обязуется не заключать с другими лицами договоров в отношении Квартиры до заключения Основного договора.
2. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

3. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по настоящему Договору, будут разрешаться путем переговоров. При недостижении согласия они будут разрешены в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

4. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

6.      Реквизиты и подписи Сторон

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

8 800 350-84-13 доб. 741 (все регионы)

+7 499 577-00-25 доб. 741 (Москва)

+7 812 425-66-30 доб. 741 (Санкт-Петербург)

Образец предварительного договора участия в долевом строительстве квартиры Ссылка на основную публикацию

Видео:🔷Договор долевого участия ➤ДДУ на что обратить внимание в 2019 🔷АСК - квартиры от застройщикаСкачать

Особенности предварительного договора долевого участия в строительстве

Подписать предварительный договор долевого участия требует каждый застройщик, и заказчики соглашаются. Приобрести жилье по полной стоимости может не каждый человек, поэтому многие обращаются к покупке недвижимости, находящейся на стадии строительства или плана застройки. Цена у таких квартир невысокая, поэтому люди готовы подписать любые документы, в том числе ПДДУ.

После заключения подобного договора вносится оплата — частичная или полная. Однако не все понимают, какие последствия может иметь данный документ, и получится ли в случае несвоевременной сдачи жилья вернуть деньги или продать такую недвижимость.

Основная суть договора

Предварительный договор долевого участия в строительстве теоретически должен соответствовать действующему на протяжении более, чем 10-ти лет, ФЗ 214. Этот закон обязывает застройщиков оформлять договора долевого участия. Однако реальный ДДУ может отличаться от ПДДУ — более того, предварительное соглашение не имеет ничего общего с законом!

ДДУ является гарантией, он проходит обязательную регистрацию в Росреестре. ПДДУ представляет собой именно соглашение, подразумевающее все те же основания, обязывающее застройщика в будущем заключить ДДУ.

Однако никакой регистрации этот вид соглашения между двумя сторонами не проходит.

Это означает лишь одно — никаких гарантий не предоставляют, соответственно, одну и ту же квартиру могут продать нескольким лицам.

Буква закона

Зачем составляется подобный документ? Зачастую компании не могут получить разрешение на строительство, и причина этого отнюдь не компания. Администрация может долго рассматривать заявки, хотя нередки случаи отсутствия ряда необходимых документов. В таком случае ПДДУ как бы компенсирует временный недостаток определенных разрешений.

https://www.youtube.com/watch?v=uuRA3TIjZeA

Предварительный договор участия в долевом строительстве является весьма рискованной сделкой, так как по сути дольщики подписывают обещание. Однако застройщики ничего не проигрывают — в отличие от второй стороны, они себя обезопасили, внеся пункт о необходимости оплатить часть стоимости жилья.

Разница между ДДУ и ПДДУ огромная, и многое зависит от условий договора. Чтобы заключить предварительный договор, не требуется выполнения каких-либо обязательств.

При регистрации ДДУ, основного договора участия в строительстве, придется соблюсти все нормы, включая качество жилья и прохождение всех проверяющих инстанций.

Судебная практика доказывает, что максимальная потеря застройщика заключается в возврате обеспечительного платежа, причем без моральной компенсации и пени.

Заключать предварительный договор можно, но при этом должны быть соблюдены минимальные условия. В нем обязательно следует указать срок подписания основного ДДУ. Если этого не сделано, суд принимает во внимание период в один год.

Если за это время не был подписан ДДУ, и ни одна сторона не изъявила требования сделать это, обязательства по договору прекращаются.

Соответственно, можно вообще не увидеть свои деньги, если не обратиться в суд, составив иск договора с признанием законным сделку с предварительным договором долевого участия.

Закон четко регулирует возможность оплаты со стороны дольщиков — вносить деньги можно только по договору ДДУ. Однако застройщики стали называть платеж «обеспечительным», хотя обязанности вносить его не существует. Инвестирование в этом виде очень опасно, поэтому следует оценивать все риски перед подписанием договора и произведением платежей.

Заключение договора

Иногда предложения слишком заманчивы, поэтому человек готов сразу же внести денежные средства, несмотря на риски. Например, удобное местоположение дома, хорошая планировка, парковая зона в шаговой доступности — причины могут быть разными, но как заключить ПДДУ с минимальными потерями?

Во-первых, следует понимать, что какими бы ни были заманчивыми условиями, ни в коем случае не следует соглашаться на перевод платежа, равный полной стоимости квартиры. Серьезные организации, понимающие и соблюдающие законы никогда не будут выдвигать подобные требования. Они предложат внести задаток, соответствующий разумным пределам.

Типового образца или формы ПДДУ не существует, в идеале он должен соответствовать основному ДДУ. Чтобы после не составлять ходатайств и заявление о признании предварительного договора долевого участия, важно обратить внимание на следующие пункты:

• указаны взаимные обязательства;
• условия будущего договора ДДУ;
• срок заключения ДДУ;
• название юридического лица должно совпадать в обоих документах;
• подписывать договор должен только генеральный директор. Подписи бухгалтеров, менеджеров и других лиц не имеют силы. Представляет компанию именно генеральный директор, о чем должно быть сказано в уставе компании.

Условия ПДДУ

Следует понимать, при покупке жилья в новостройке и заключения предварительных соглашений в 2019 году, обязательно должен быть указан предмет договора. Суду должно быть понятно, о чем договорились стороны, какие между ними обязательства, которые они должны выполнить с учетом указанных условий.

Застройщики обязаны описать сам объект недвижимости, передаваемого дольщикам. В договоре надо прописать все характеристики объекта долевого строительства квартиры, по которым можно ее идентифицировать. Сюда входит адрес, площадь, количество комнат, местоположение, секция и т. д.

Обязательно следует указывать стоимость жилья, график платежей и их размер. Об обеспечительном платеже должно быть сказано, что он является частью стоимости жилья, а не платой за какие-либо иные услуги, бронь и прочее.

Срок подписания основного документа для участника долевого проекта является частью гарантии. Недобросовестные застройщики стараются указать, что ДДУ будет заключен после прохождения определенных инстанций или получения разрешения на строительство.

Однако это неверно — должна быть указана конкретная дата, к которой и привязываются все обязательства. Желательно, чтобы период между заключением ПДДУ и ДДУ составлял не более 3-6 месяцев.

Этого времени достаточно, чтобы решить все технические вопросы и приступить к строительству либо к его завершению.

https://www.youtube.com/watch?v=9Haog2KxpTo

Нередко практикуют заключение дополнительного соглашения о продлении срока заключения ДДУ. Соглашаться на его подписание или нет, решает дольщик самостоятельно, взвешивая все риски.

Иногда возникает необходимость смены одной из сторон — либо застройщик может смениться, либо заказчик.

Примером в данном случае служит шаблон бланка уступки договора переуступки прав по ДДУ, образец которого можно найти в интернете или получить у представителей юридических консультаций.

Соглашения договора цессии по строительству у долевого участия должны соответствовать ГК РФ. Лучше такие документы подписывать при поддержке хорошего юриста, знающего все нюансы подобных сделок.

Заключение

Передача квартиры по договору долевого состоится только при условии, если произойдет регистрация ДДУ. По другим предварительным договорам никто не вправе передавать недвижимость в пользование независимо от суммы, внесенной в качестве оплаты.

Прежде, чем подписывать документы и переводить деньги, следует четко понять разницу между двумя видами соглашения.

Законодательство разъяснило порядок заключения ДДУ и ответственность по его соблюдению, поэтому если одна из сторон уклоняется от обязанностей, разобраться будет проще, чем при отсутствии ДДУ.

Законные основания на право пользования жильем возникают после регистрации договора в Росреестре, о чем необходимо направить сообщение в соответствующие структуры. ПДДУ не дает никаких прав, поэтому доказывать свою принадлежность к недвижимости будет труднее.

Однако вовсе не всегда застройщики намеренно пытаются обмануть дольщиков. На практике ПДДУ заключаются практически в 99% случаев, и не все компании нарочно стремятся обмануть или схитрить. Большинство крупнейший магнатов в строительстве оформляет подобные договора. Но при этом они соответствуют всем нюансам, перечисленным выше.

Также полезным будет почитать информацию о самом застройщике — насколько он добросовестный, были ли на его практике случаи мошенничества, задержки строительства, судебные разбирательства. Одним словом, поинтересоваться репутацией.

Если все равно возникают трудности и неясности, имеет смысл проконсультироваться у юристов, разъяснив все нюансы.

Видео:Как предъявить претензию к застройщику по договору долевого участия?Скачать

Особенности заключения предварительного договора долевого участия (ПДДУ)

Многие строительные фирмы достаточно активно пользуются формой предварительного договора долевого участия.  Делается это по разным причинам: кто-то хочет начать продажу квартир, не дожидаясь получения разрешительной документации, кто-то пытается таким образом скрыть свои темные стороны.

В чем заключается сущность ПДДУ, для чего он нужен, и какие риски он в себе таит? Читайте об этом в нашем материале.

Что из себя представляет ПДДУ?

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) — это соглашение, предметом которого является обязательство застройщика и дольщика заключить между собой в будущем основной договор долевого участия (ДДУ) на предварительно оговоренных условиях.

Несмотря на то, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 31.12.2004 г.

№214-ФЗ (далее — Закон №214-ФЗ) действует более 10 лет, и многие уже знают, что при покупке жилья в новостройке необходимо заключать ДДУ, далеко не каждый покупатель сможет отличить основной договор от предварительного.

Поэтому, подписывая предварительное соглашение, они полагают, что оно также регламентируется Законом № 214-ФЗ. Однако здесь однозначно можно заявить — ПДДУ никаким образом не касается данного закона.

https://www.youtube.com/watch?v=Gmxan6kh4Xc

ДДУ гарантирует дольщику получение в собственность жилого помещения, которое до окончания строительства жилого дома будет состоять у него в залоге. Этот договор должен пройти обязательную регистрацию в органах Росреестра и только после этого будет иметь юридическую силу. Такая процедура защищает участника долевого строительства от повторной продажи его квартиры третьим лицам.

Предварительный договор — это абсолютно иной тип отношений. Он никак не гарантирует дольщику получение квартиры, в нем лишь оговариваются обязательства сторон заключить в дальнейшем основной документ. ПДДУ нигде не регистрируется, поэтому он не дает участнику долевого строительства никакой гарантии, что обещанное ему жилье не будет перепродано другому покупателю.

Предварительное соглашение обязательно должно содержать в себе следующую информацию:

• обязательство сторон заключить в будущем основной договор;
• срок заключения основного соглашения;
• существенные условия ДДУ в соответствии с требованиями Закона№ 214-ФЗ.

Обратите внимание! Основной ДДУ обычно является приложением к ПДДУ.

Существенные условия должны позволять точно установить объект соглашения, его стоимость, срок передачи покупателю, гарантийный период. В противном случае суд может признать такой договор недействительным. В качестве застройщика должно выступать одно и то же юридическое лицо.

ПДДУ может подписываться исключительно генеральным директором строительной фирмы либо другим сотрудником, но только при наличии доверенности.

block_attantion

Для того, чтобы обеспечить гарантии для каждой стороны, что договоренности будут соблюдаться в будущем, возможно исполнение обязательства по ПДДУ обеспечить неустойкой или предусмотреть штрафные санкции.

Одним из вариантов обеспечения оплаты по будущему договору можно признать внесение задатка. И тогда за уклонение от заключения ДДУ задаток не будет возвращен, а если уклоняться будет застройщик, то он будет должен будет отдать двойную сумму задатка.

О законности заключения предварительного договора долевого участия

ПДДУ нельзя назвать незаконным. Такой вид договора предусмотрен законодательством и регламентируется ст. 429 ГК РФ, но ввиду того, что он не подразумевает приобретение какого-либо материального блага (товара, недвижимости, услуги и др.), то и оплата по нему производиться не может.

Таким образом, ПДДУ вполне может быть заключен и до основного документа, но без взимания платы за жилье.

Собственно, в этом и заключается проблема, ведь ключевая цель застройщиков при заключении ПДДУ — это получить вложения в свои проект.

Зачастую предварительные соглашения оформляются еще на стадии согласования и получения разрешительной документации, потому что оформить договор невозможно из-за отсутствия необходимых бумаг.

Строителям нужны деньги, вот они и пускаются во все тяжкие, чтобы привлечь инвесторов и собрать средства на строительство дома (хотя по закону они не имеют права этого делать, и подобные действия грозят им внушительными штрафами).

Законодатель разрешает застройщикам привлекать деньги на возведение многоквартирного дома только в рамках ДДУ. Но сегодня строительные фирмы научились обходить закон и оформляют деньги не как плату за квартиру, а в качестве обеспечительного платежа по договору. По факту, это является мошенничеством.

Таким образом, заключая ПДДУ, необходимо понимать, что эта сделка является крайне рискованной. В отличие от застройщиков, которым данный договор несет только выгоду, для дольщиков он может обернуться значительными потерями, поскольку вы вкладываете свои средства не в конкретный объект недвижимости, а только в обещание, которое может так и остаться невыполненным.

Для того, чтобы иметь право на заключение ДДУ, строительная компания должна соответствовать всем требованиям Закона №214-ФЗ и строго соблюдать его условия. Любые нарушения грозят ей неустойками и штрафами в пользу дольщиков. Кроме того, застройщик обязан страховать свою ответственность перед инвесторами.

https://www.youtube.com/watch?v=PPWjizdr6hE

Для того, чтобы заключить ПДДУ, ничего из перечисленного не требуется. Застройщик берет на себя минимум обязательств и практически не несет финансовых рисков. При неисполнении условий договора он в лучшем случае просто вернет обеспечительный платеж назад покупателю.

Риски дольщика намного серьезнее, и самый главный из них — это вероятность вообще не получить назад своих денег.

По закону, в предварительном договоре должен быть указан срок, отведенный на оформление основного соглашения. Если такой срок не установлен, по умолчанию он составляет 1 год. Если на протяжении этого времени ДДУ так и не будет подписан, и ни одна из сторон не предложила его оформить, то обязательства полностью прекращаются.

Обратите внимание! В течение 6 месяцев по истечении действия ПДДУ покупатель вправе обратиться в суд, чтобы он принудил застройщика оформить основной ДДУ, либо подать заявление об аннулировании договора и возврате денежных средств. Поэтому очень важно строго следить за сроками и не пропустить время, отведенное на подачу иска.

Видя, что застройщик всячески оттягивает оформление ДДУ, не стоит слепо верить его обещаниям. Необходимо отправить в строительную фирму заказное письмо с предложением заключить основной договор, а если застройщик проигнорирует ваше требование — можно смело обращаться в суд.

Почему не ДДУ?

Строительные компании, которые практикуют предварительные соглашения, обычно не утаивают причину их заключения. Как правило, такой причиной является отсутствие разрешения на строительство. В этом не всегда бывает виноват застройщик, иногда и местная администрация затягивает сроки выдачи документов.

Однако если вы решили заключить ПДДУ именно из-за этих обстоятельств, предварительно проанализируйте деловую репутацию компании, так как за отсутствием разрешения могут скрываться куда более серьезные проблемы: например, не оформлены права на участок под строительство, не проведены необходимые экспертизы, не выполнены технические требования для подключения коммуникаций и др.

В подобной ситуации гарантии того, что разрешение на строительство вообще будет получено, нет.

В некоторых случаях ПДДУ используется как технический договор. Это значит, что все бумаги у строительной фирмы в порядке, но по разным соображениям она хочет получить деньги от дольщика до оформления основного документа. Характерной особенностью такого соглашения является маленький срок до заключения ДДУ (2-3 месяца). В этом случае риск минимален.

ПДДУ практикуют как крупные, так и малые строительные фирмы. Крупные — потому что уверены в получении всех необходимых разрешительных бумаг, а значит нет смысла затягивать открытие продаж, мелкие — потому что не хватает денег на начальном этапе строительства.

В некоторых случаях обстоятельства вынуждают дольщика принять предложение застройщика оформить ПДДУ. Например, это может быть удобное для вас расположение возводимого многоквартирного дома, удачная планировка будущих жилых помещений, выгодная стоимость квартиры. В этом случае основной задачей участника долевого проекта является минимизация своих рисков.

Категорически не советуем вам заключить предварительное соглашение, обеспечительный платеж по которому равняется полной стоимости квартиры, даже если предложение крайне заманчиво, и все остальные условия вас полностью устраивают. Добросовестные строительные организации не станут выдвигать подобное требование, они предложат внести некоторую сумму в качестве обеспечения обязательств в разумных пределах.

https://www.youtube.com/watch?v=tu0mFyN-g6Q

Перед подписанием ПДДУ также необходимо тщательно изучить его содержание. Типовой формы указанного договора не существует, однако законодатель предписывает, что она должна быть аналогична форме основного соглашения. При несоблюдении этого требования документ может быть признан не имеющим юридической силы.

Последствия нарушения (неисполнения) ПДД

ПДДУ считается неисполненным том в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора. В такой ситуации применяются положения, предусмотренные п. 4 ст.

445 ГК РФ, которая говорит о том, что если одна сторона предварительного соглашения уклоняется от оформления основного договора, другая сторона имеет право право обратиться в судебный орган с требованием о принуждении заключить соглашение.

https://www.youtube.com/watch?v=7UTDZs5DAT8

При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от оформления документа, обязана возместить причиненные своими действиями убытки.

Нарушения ПДДУ также бывают связаны с оплатой по такому договору. Как уже было сказано выше, законодатель запрещает привлечение денежных средств от дольщиков за квартиру по предварительному соглашению. В законе четко прописан перечень договоров, по которым такое привлечение возможно — это ДДУ, договор с ЖСК или ЖНК, а также реализация жилищных сертификатов.

Обратите внимание! Если застройщик получил деньги за квартиру в нарушение законодательных требований, дольщик имеет право обратиться в суд за признанием такого договора недействительным. А застройщик при этом будет нести бремя административной ответственности, которое заключается в уплате штрафа в размере от 500 000 до 1 000 000 рублей.

Подводя итог, необходимо отметить, что на сегодняшний день покупка квартиры по ПДДУ является одной из самых рискованных сделок. Однако, несмотря на многочисленные предупреждения об опасности заключения таких договоров, их популярность на рынке новостроек только возрастает.

В первую очередь покупателей привлекает цена. На этапе заключения ПДДУ цена за 1 квадратный метр существенно ниже. Тем не менее при заключении такого договора надо представлять себе возможные риски и последствия, если у застройщика плохая репутация. Поэтому перед подписанием предварительного договора лучше проконсультироваться с юристом.

🎥 Видео

Предварительный договор долевого участия.Скачать

Договор долевого участия (ДДУ)! Участие в долевом строительстве многоквартирных домов.Скачать

ДДУ/Договор долевого участия. Основные пунктыСкачать

Предварительный договор | Купля-продажа квартиры и другие сделкиСкачать

Риски при заключении предварительного договора долевого строительстваСкачать

⚠️ КАК ЗАСТРОЙЩИКИ КИДАЮТ НА КВАРТИРЫ. Договор долевого участия (ДДУ) | Юрист PROСкачать

Договор Долевого Участия ДДУ - На что НУЖНО обратить ВНИМАНИЕ? ВАЖНЫЕ нюансы и подводные камни.Скачать

ЭпН | ДДУ | Что такое "договор долевого участия", и на что обратить внимание при его заключенииСкачать

Как оформить Договор Долевого Участия - ПРАВИЛЬНО ( ДДУ ) Ошибки при покупке недвижимости.Скачать

🔷Регистрация договора долевого участия ✓ДДУ 2019 ✓росреестр ✓мфц ✓сроки 🔷АСК -застройщик КраснодарСкачать

Регистрация договора долевого участияСкачать

Заключение предварительного договора с дольщикомСкачать

Зачем нужна Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве?Скачать

🔷Договор долевого участия в строительстве ✓ДДУ 2019 ✓подводные камни ➡Вопрос-ответ от компании АСКСкачать

Нюансы договора долевого участияСкачать

Договор долевого участия - на что обратить внимание.Скачать