Как получить статус коммунальной квартиры

Коммунальные квартиры по-прежнему присутствуют в жилом фонде страны. Законодательство не дает четкого определения данной формы совместного проживания граждан. Но обитатели таких квартир наделяются правами.

У них присутствуют и определенные обязанности. Любая коммунальная квартира требует от проживающих в ней лиц соблюдения правил общежития.

Закон разрешает продавать помещения в таких жилищах, а также их приватизировать, но при этом необходимо учитывать отдельные нюансы.

Пожалуйтесь в БТИ на незаконную перепланировку Если нарушается порядок общежития, то следует обращаться в полицию Когда полиция и БТИ бездействуют или не могут разрешить проблему — смело обращайтесь в суд! Составить жалобу с юристом

Что такое коммунальная квартира, определение по закону

Коммунальная квартира – жилище, в котором одновременно обитают сразу несколько жильцов. При этом они часто не выступают по отношению друг к другу родственниками. В таком жилье может быть несколько помещений. В каждом из них проживает гражданин или семья. При этом они могут быть как собственниками, так и простыми нанимателями.

Для коммуналки определение по закону косвенно предусмотрено в ЖК (статья 41). Там указано, что помещения в коммуналках принадлежат их владельцам по праву долевой собственности. 

Коммунальное жилье чаще имеет общий туалет, а также ванную. Общим имуществом в нем также является прихожая вместе с кухней.

Владельцы несут такие же права, вместе с обязанностями, что и собственники полноценных квартир.

Они могут распоряжаться своими помещениями, сдавать их в аренду. При этом ЖК в статье 30 предписывает хозяевам и нанимателям жилья следить за его состоянием, пользоваться им по установленным правилам проживания и учитывать интересы соседей.

Помещения в коммуналках принадлежат их владельцам по праву долевой собственности.

Категории жильцов

В таких жилищах могут обитать два типа граждан. К первому относятся собственники. Такие граждане выступают прямыми хозяевами помещений в коммунальных квартирах. Их права обширны.

Они могут не только жить в принадлежащих им комнатах, но и сдавать их в аренду. Владельцы могут регистрировать в своих помещениях на временный или постоянный период других лиц.

Собственники вправе свободно продавать, дарить, обменивать и передавать по наследству такие жилплощади.

Ко второму типу жильцов причисляются наниматели. Их права значительно ограничены. Они могут лишь проживать в комнатах. С согласия владельца и других жильцов наниматели получают возможность подселять к себе других лиц (поднаем). У нанимателей отсутствует право продажи жилплощади. Они также не могут передать ее по наследству.

Права и обязанности жильцов

За владельцами помещений закрепляются права:

• проживания в помещении;
• его продажи;
• его дарения;
• передачи по наследству;
• обмена комнаты на другую;
• прописки в жилье иных лиц на непродолжительный или длительный период;
• передачи жилья в наем.

Собственники также несут и обязанности. Среди них:

• ремонт имущества, которое является общим;
• уборка общей территории;
• оплата коммунальных платежей;
• соблюдение правил общежития (право на тишину, запрет курения на территории).

На нанимателей жилплощадей в коммуналках возлагаются те же обязанности, что и на их владельцев. Отдельные нюансы прописываются в договоре найма. Наниматели могут сдать снимаемую ими комнату в коммунальной квартире в поднаем, но только после получения согласия на это со стороны владельца и других обитателей.

Использование общей площади

К общей территории в коммуналке причисляются: кухня, туалет, ванная, коридоры. У всех обитателей коммунальной квартиры на данные помещения имеются равнозначные права. ЖК, в статье 42 запрещает владельцам самовольно выделять долю из того имущества, которое считается общим. Собственникам не разрешается каким-либо образом отчуждать эту долю.

https://www.youtube.com/watch?v=bI_DHjQLsL8

У всех обитателей коммунальной квартиры должен быть свободный доступ к совместному имуществу. При этом не допускается как-либо ограничивать свободное пространство других обитателей. Нельзя заставлять прихожую шкафами, тумбами, из-за которых другие обитатели жилища не смогут свободно пройти в свои комнаты и другие помещения. Также не могут самовольно устанавливаться в прихожих перегородки.

Жители коммунальных квартир обязуются поочередно проводить уборку общих территорий. Для этого обычно составляется график.

Должен обеспечиваться свободный доступ к совместному имуществу.

Продажа комнаты в коммуналке

Владелец помещения в коммунальной квартире имеет возможность продать его. Поскольку, по предписаниям статьи 41 ЖК, комнаты в коммуналках принадлежат их хозяевам на праве долевой собственности, то при продаже они должны учитывать право других жильцов на преимущественную покупку. Оно закреплено в статье 250 ГК.

Гражданин, решивший продать свою долю, должен об этом письменно сообщить всем жильцам квартиры. Предупреждение делается за 30 дней до предполагаемого дня продажи комнаты.

Жильцы обязаны либо дать согласие на приобретение доли, либо отказаться от нее. Это также делается письменно. Если продавец не проинформирует жильцов о продаже своей жилплощади, то в дальнейшем они могут оспорить эту сделку через суд.

Если никто из жителей коммуналки не заявит о своем преимущественном праве на приобретение комнаты, то продавец сможет продать ее любому другому гражданину.

Распределение права жильцов на освободившуюся комнату

При освобождении помещения в коммуналке право его занять сначала получают наниматели. В первую очередь, учитываются те жильцы-наниматели, которые официально имеют статус малоимущих. У такой категории лиц преимущественное право на заселение в освободившуюся комнату.

Во вторую очередь берутся во внимание жильцы-наниматели, для которых не соблюдено требование о норме обеспеченности жилищем. В третью очередь учитываются соседи, не обеспеченные жильем по установленной норме. При этом им комната продается. Первым двум категориям лиц помещение предоставляется по договору соцнайма.

В четвертую очередь будут браться во внимание прочие граждане, не относящиеся к трем первым категориям. Им освободившаяся жилплощадь будет передана по договору соцнайма. Все указанные предписания содержатся в статье 59 ЖК РФ (Жилищный кодекс).

Право на освободившиеся помещение в коммуналке имеют, в первую очередь, оставшиеся наниматели.

Тонкости приватизации

На приватизацию сможет рассчитывать только тот обитатель коммунальной квартиры, кто живет там по договору соцнайма. Он сможет стать собственником только комнаты, а не всей квартиры, поскольку она муниципальная, и принадлежит государству или органу самоуправления.

Наниматель перед приватизацией жилплощади в коммуналке должен заручиться согласием членов своего семейства. Это делается в письменной форме. Если кто-то возражает, то необходимо составить отказ и заверить его у нотариуса. При наличии несовершеннолетнего следует также обратиться в орган опеки, для получения согласия на приватизацию комнаты.

Процесс имеет неоспоримый плюс. При его проведении не требуется заручаться согласием соседей.

Нарушители порядка, и как с ними бороться

Соблюдать порядок в коммуналке предписано всем ее обитателям. Это требование зафиксировано в статье 30 ЖК. Если жилец не соблюдает предписания, и ведет себя неподобающим образом, то можно написать на него заявление в полицию. Это рекомендуется делать при нарушении обитателями коммуналок правил тишины, порче ими имущества, а также при их курении в общих помещениях.

Нарушение правил общежития также является поводом для подачи иска в суд на лиц, кто это допустил. Если житель коммунальной квартиры самовольно воздвиг перегородку, то на него необходимо пожаловаться в БТИ. Орган в любом случае обяжет его убрать ее.

Уборка общей территории

Данная процедура является единой обязанностью для всех обитателей коммуналок. Каждый житель поочередно прибирается в помещениях, имеющих статус общих. Это кухни, ванные, туалеты, прихожие. Обычно очередность уборки утверждается по договоренности. Коммунальное жилье убирается по графику, с учетом числа его обитателей, а также порядка использования имущества.

Правила общежития в коммунальной квартире

Статья 30 ЖК обязывает жителей коммунальных квартир учитывать интересы соседей и не нарушать их права. Отдельные правила касаются курения на совместной территории, содержания животных в квартирах. Предусмотрены отдельные условия, касающиеся ремонта в коммуналках, их перепланировки.

Курение

С учетом предписаний статьи 12 Закона от 23.02.2013 под номером 15-ФЗ, курение запрещается в помещениях домов, предназначенных для совместного пользования. Гражданин может курить только в своей комнате.

На кухне, в туалете, прихожей это запрещено. Если обитатель нарушает данное предписание, то следует подать на него заявление в полицию. В результате гражданин будет привлечен к административной ответственности.

Домашние животные

По жилищному законодательству, имеется возможность содержать в коммуналках домашних питомцев. Но при этом должно браться во внимание мнение соседей. Если у кого-то из них имеется аллергия, то жилец не сможет привести животное в дом.

От владельцев питомцев требуется соблюдение предписаний противопожарной безопасности, СЭС. Им требуется также учитывать нормы экологии. Если они не смогут обеспечить это, то им будет запрещено заводить в коммунальной квартире домашних животных.

Ремонт

Ремонтные работы в коммуналке могут проводиться и самими ее обитателями, и управляющими компаниями. В первом случае соседи договариваются о цене ремонта и складываются с учетом степени участия в нем. Во втором случае жильцы организуют собрание. На нем они решают вопрос о необходимости ремонта квартиры. После этого они обращаются в УК.

https://www.youtube.com/watch?v=ziSejWXc_Ek

Компания проверяет коммунальное жилище и составляет акт. В нем подтверждается необходимость ремонта. УК формирует смету по расходам. Каждый из обитателей коммуналки вносит сумму на ремонт, с учетом его доли на общее имущество в ней. Это зафиксировано в статье 43 ЖК.

Перепланировка

Данное мероприятие требует обязательного согласия от всех соседей. Если гражданин решит перепланировать комнату в коммунальной квартире, то ему требуется попросить всех ее обитателей написать письменное согласие на это. Если хотя бы один из них будет возражать, то мероприятие не состоится.

Согласие соседей следует заверить нотариально. Его необходимо направить в БТИ вместе с проектным планом перепланировки. Также потребуется предоставить выписку из ЕГРН. Она подтвердит, что задумавший процедуру гражданин выступает владельцем комнаты. Только после одобрения БТИ перепланировка будет возможна.

Куда жаловаться на соседей по коммунальной квартире

Пожаловаться на соседей по коммунальному жилищу можно в три инстанции. Если ими нарушается порядок общежития, то следует обращаться в полицию. Таким соседям грозит разъяснительная беседа, а также административный штраф.

Незаконная перепланировка служит основанием для обращения в БТИ. Если сосед несанкционированно установил перегородку в коридоре или переделал свою комнату без ведома других жильцов, то необходимо подать заявление в указанный орган.

Написать жалобу на соседей по коммуналке можно в полицию, БТИ или в суд.

В суд следует обращаться во всех случаях, когда полиция, БТИ бездействуют или не могут разрешить проблему. В данный орган подается иск во всех случаях, когда соседи по коммуналке отказываются оплачивать ремонт общего имущества.

Гости и незарегистрированные жители

Приглашение гостей является правом каждого обитателя коммунальной квартиры. Соседи не могут указывать ему, когда можно или нельзя приводить посетителей. Гости вправе пользоваться общим имуществом в коммунальном жилье. Другие жильцы не должны чинить им препятствий в этом.

При этом гости должны придерживаться правил общежития. Им запрещается ущемлять интересы соседей. Гостям запрещено курить на общей территории. Они должны соблюдать тишину. Им не разрешается самовольно вторгаться в комнаты соседей.

ЖК, в статьях 30 и 76, указывает, что владелец комнаты в коммунальной квартире может ее передавать для пользования нанимателям. Хотя законодательство не обязывает регистрировать приглашенных для проживания лиц в квартирах, владельцы все равно обязаны спрашивать об этом согласия у соседей.

Статьи 246-247 ГК подчеркивают, что использование имущества, находящегося в режиме долевой собственности, возможно только по соглашению ее участников.

Если они не могут достигнуть согласия по вселению незарегистрированных граждан в коммунальное жилье, владельцу комнаты следует обращаться в суд.

Подтверждает данное положение судебная практика (Определение Верховного Суда от 16.06.2015 по Делу под номером 78-КГ 15-8).

Видео:НОВЫЕ ПРАВИЛА ДЛЯ ВЛАДЕЛЬЦЕВ ДОЛЕЙ КВАРТИРЫ: 2023 #приоритетыСкачать

Коммунальная квартира: что это такое и какие права у жильцов коммуналок

У большинства жителей России такое явление, как коммунальная квартира, ассоциируется с теснотой и плохими взаимоотношениями с соседями.

И это понятно, ведь под одной крышей здесь могут проживать люди с абсолютно разными характерами, привычками и жизненными укладами, что нередко становится причиной конфликтов.

Законодательством РФ предусмотрен ряд правил и ограничений для жителей коммунальных квартир – рассмотрим их подробнее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28 

Это быстро и бесплатно!

Что такое коммунальная квартира: определение по закону

Коммунальной называется квартира, в которой проживает несколько собственников, которых чаще всего не связывают родственные отношения.

У каждой комнаты есть свой владелец, который может распоряжаться ей в соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса РФ. Также в коммунальной квартире имеются помещения общего пользования: туалет, ванная, кухня, кладовая, прихожая. Именно они зачастую становятся причиной конфликтов проживающих в квартире людей.

Правовая специфика коммунальных квартир

Какая квартира считается коммунальной? Та, в которой проживают совершенно посторонние друг другу люди. При этом соседям необходимо проявлять взаимное уважение и выполнять свои обязанности.

Права и обязанности жильцов:

1. Право на тишину. Существуют ограничения по шуму: днем – до 55 децибел, ночью – до 45 децибел.
2. Право на порядок на общей территории. Убирать за соседа не хочется никому, однако, составив и согласовав со всеми график уборки, вы легко можете избежать конфликтных ситуаций и сохранить чистоту в квартире. Как правило, уборка распределяется между жильцами в зависимости от их долей и количества проживающих: чем больше долей у собственника, тем больше пространства он использует и тем чаще ему приходится убирать, а также чем больше людей проживает в одной комнате, тем чаще они используют места общего назначения (ими считаются кухня, туалет, ванная, прихожая и кладовая).
3. Право на гостей. Каждый жилец коммуналки имеет право приглашать в гости людей, не спрашивая одобрения у соседей. Гости при этом не должны нарушать общественный порядок (шуметь, курить, вторгаться на территорию других жильцов и т.д.).
4. Право на курение. Законодательством курение рассматривается как использование помещения, в котором курят, не по назначению. В связи с тем, что жители коммунальной квартиры имеют равные права, получается, что если один из них курит, права другого ущемляются. Претензий может не быть только в том случае, когда все жильцы курят.
5. Право на заведение домашних животных. На сегодняшний день ограничений на содержание питомцев нет. Однако есть нюанс: кто-то из соседей может страдать от аллергии, например, на кошачью шерсть. Чтобы избежать неприятных моментов, уточните это у жильцов.
6. Обязанности по ремонту помещений общего пользования. Производить ремонтные работы в коммунальных квартирах не запрещено. Ремонт можно делать как своими силами, так и с помощью специализированных организаций или работников. Определить степень необходимости ремонта можно, проведя собрание собственников, обратившись в управляющую компанию или заказав услуги нанимаемых работников. После проведения проверки составляется акт, в котором указывается, какое решение было принято (соответствует ли жилище требованиям законодательства Российской Федерации и безопасно ли оно для проживания, какие меры необходимо принять по устранению проблем и сколько это будет стоить). Собственникам остается лишь оговорить сумму сбора и сроки выполнения работ. Если кто-либо из жильцов отказывается принимать участие в ремонте, оплатить все затраты может один из них, после чего взыскать денежную сумму с остальных через суд.
7. Оплата коммунальных услуг. В этом вопросе есть свои тонкости, которые стоит рассмотреть отдельно.

Как оплачиваются коммунальные услуги

Оплата коммунальных услуг за пользование общими помещениями производится жильцами пропорционально своим долям. Существует два варианта разделения счетов на оплату:

• при наличии индивидуальных приборов учета;
• при отсутствии индивидуальных приборов учета.

Если вы не имеете индивидуальных приборов учета (счетчиков), то распределение выставленного счета за оказанные коммунальные услуги придется оплачивать по соглашению сторон, то есть необходимо учесть, сколько человек проживает в вашей семье и семьях соседей, выяснить, насколько часто все пользуются теми или иными приборами, и рассчитать, кому какой процент от общего счета необходимо уплатить.

https://www.youtube.com/watch?v=CIKqnEbLRgg

При наличии индивидуальных приборов учета все намного проще – оплата производится по показаниям.

Если собственникам так и не удается найти компромисс, то существуют правила оплаты услуг:

• отопление оплачивается пропорционально доле в квартире;
• вода и газ делятся на жителей, находящихся в квартире более месяца;
• электроэнергия оплачивается по показаниям приборов в каждой комнате;
• статья о содержании и ремонте оплачивается исходя из фактической доли помещения в общих местах.

Можно ли продать свою долю

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже одной из комнат собственник оставляет первоочередное право на ее приобретение своим соседям.

Если никто из соседей не претендует на комнату, то от каждого оформляется письменный отказ. При этом иногда они не хотят его предоставлять. В таком случае вы отправляете жильцам квартиры письменное извещение о своем намерении продать комнату.

Извещение должно быть нотариально заверено, в случае непредоставления ответа в течение месяца молчание рассматривается как отказ.

Внимание! Без оповещения соседей продажа возможна лишь при том условии, что продавец – это собственник всей коммунальной квартиры. Если же продавец – собственник доли в квартире, то оповещение остальных жильцов – это обязательное условие. В противном случае вас, скорее всего, вызовут в суд и сделка по продаже будет расторгнута.

Нарушители порядка и как с ними бороться

К сожалению, коммунальные квартиры, в которых царит мир и взаимопонимание, встречаются крайне редко. Скорее, напротив, соседи устанавливают свои порядки, чем нарушают права других жильцов на спокойную жизнь. Как следует поступать в таком случае: смириться или отстаивать свою гражданскую позицию?

Прежде всего, стоит помнить, что интересы каждого человека защищены Конституцией Российской Федерации. И если вам не удается мирно уладить конфликт, то стоит обратиться в письменной форме:

• в правоохранительные органы с жалобой на шум, порчу имущества, курение в местах общего пользования и т.д.;
• в суд с иском о нарушении порядка в местах общего пользования;
• в БТИ при незаконной перепланировке.

Видео:Как продать комнату в коммуналке и получить согласие соседей? Можно ли провести сделку без отказов?Скачать

Как купить комнату в коммунальной квартире?

Купля-продажа комнаты в «коммуналке» — так в обиходе называют коммунальную квартиру — является распространенной операцией на российском рынке жилья.

Действительно, приобретение такой недвижимости может служить оптимальным решением при ограниченности финансовых средств на решение жилищного вопроса.

Однако при совершении таких сделок следует помнить об условиях, которые необходимо соблюсти в обязательном порядке.

Об этих условиях в нашем материале.

1.1.  Понятия «комната» и «коммунальная квартира»

Закон определяет понятие «комната», как часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 Жилищного кодекса РФ; далее — ЖК РФ).

Необходимо отметить, что в законе нет понятия «коммунальная квартира».

На основе анализа Жилищного кодекса РФ можно сделать вывод о том, что под коммунальной понимается квартира, состоящая из 2-х и более изолированных комнат, предназначенная для проживания одной семьи, но предоставленная в своё время по самостоятельным договорам социального найма разным нанимателям (ст. 57 ЖК РФ, ст. 59 ЖК РФ).

 1.2. Правовой статус помещений в коммунальной квартире

Стартовавшая в России в 1991 году приватизация послужила основанием для изменения правового статуса жилых помещений, в том числе в коммунальных квартирах.

https://www.youtube.com/watch?v=-FslBmTYHXc

К настоящему времени сложившаяся практика владения и пользования коммунальным жильём предполагает несколько форм владения такой недвижимостью:

·  муниципальная собственность на всю квартиру;

·  общая долевая собственность на всю квартиру;

·  собственность отдельных собственников на конкретные комнаты в коммунальной квартире;

·  смешанная собственность (частично муниципальная, частично частная).

В 1-ом случае, когда вся квартира находится в муниципальной собственности (принадлежит муниципальному образованию), все жильцы пользуются помещениями в ней на условиях договора социального найма. Соответственно, они лишены права распоряжаться этой недвижимостью.

Подробнее…

Продажа представляет собою реализацию правомочия распоряжения — одного из важнейших правомочий, принадлежащих собственнику. Поэтому осуществить продажу комнату в коммунальной квартире может только собственник или уполномоченное им нотариальной доверенностью лицо.

Во 2-м случае – случае с общей долевой собственностью на коммунальную квартиру – у сособственников отсутствуют права на конкретные комнаты, а пользование жилыми помещениями осуществляется в соответствии со сложившимся порядком пользования либо по соглашению участников общей долевой собственности.

В 3-м случае у каждого собственника возникает право на конкретную комнату, а режим общей долевой собственности сохраняется только на места общего пользования (кухня, коридор, санузел). При этом доля каждого собственника в праве на места общего пользования пропорциональна площади комнаты, находящейся в его собственности.

Подробнее…

Право долевой собственности на общую часть квартиры следует судьбе комнаты: каждому следующему покупателю достанется такая же доля в праве на общие помещения, что была у продавца. 

Возможна и 4-я ситуация, когда в коммунальной квартире есть комнаты, право на которые зарегистрировано в соответствии с требованиями закона и комнаты, находящиеся в пользовании по договору социального найма. В этом случае речь идёт о смешанной собственности.

1.3. Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире у соседей

Независимо от того, зарегистрирована ли у Вашего предполагаемого продавца долевая собственность на всю коммунальную квартиру или собственность на конкретную комнату в коммунальной квартире, законом установлено преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире у соседей.

Подробнее…

Жилищным кодексом РФ установлено, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 6 ст. 42 ЖК РФ).

В свою очередь, в соответствии с п.1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

На практике это означает, что, поскольку собственники иных комнат в коммунальной квартире имеют первоочередное право приобрести продаваемую комнату за установленную цену, продавец обязан письменно уведомить их о продаже с указанием всех условий, включая цену.

Подробнее…

· Если все комнаты оформлены в собственность, уведомления о продаже направляются соответствующим правообладателям.

· Если лица, проживающие в комнате, пользуются ей на основании договора найма (социального найма), уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире направляется лицу (организации, органу, управляющему имуществом соответствующего уровня), являющемуся наймодателем (как правило, соответствующему Комитету муниципального образования).

Если собственники иных комнат не приобретут продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения по обозначенной в нем цене либо в письменной форме откажутся от своего преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире до истечения этого срока, продавец вправе продать свою комнату любому лицу по цене, не ниже, указанной в извещении или отказе от права преимущественной покупки.

Подробнее…

Если все собственники иных комнат в коммунальной квартире  письменно откажутся от реализации своего преимущественного права покупки, комнату можно продавать до истечения месяца (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Продавец комнаты в коммунальной квартире при обращении за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю обязан предоставить отказ от права преимущественной покупки только в том случае, если договор заключен до истечения одного месяца со дня уведомления собственников других комнат коммунальной квартиры (Кассационное определение Верховного Суда РФ от 25.05.2018 № 35-КГ18-3).

Если в составе собственников комнат в коммунальной квартире имеются лица, находящиеся под опекой, то отказ от права преимущественной покупки допустим только с согласия органов опеки и попечительства.

 2. Продажа комнаты в коммунальной квартире с различными формами собственности

Все перечисленные выше варианты владения помещениями в коммунальной квартире имеют свою специфику, которую необходимо учитывать при совершении сделок. Поэтому, если Вы собираетесь приобрести комнату в коммунальной квартире и уже подобрали для себя подходящий вариант, начните подготовку к сделке с уточнения правового статуса выбранного помещения.

Для этого закажите в Росреестре выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об объекте недвижимости.

Ваши дальнейшие действия будут зависеть от того, какие сведения об объекте недвижимости Вы увидите в разделе 1 «Сведения о характеристиках объекта недвижимости» в графе «Вид жилого помещения»:

«квартира» или

«комната»;

а также в разделе 2 «Сведения о зарегистрированных правах» в графе «Вид, номер и дата государственной регистрации права»:

«общая долевая собственность и размер принадлежащей доли» или

«собственность»

Подробнее…

Общие сведения о выбранной комнате также можно получить в режиме реального времени без дополнительных затрат на официальном сайте Росреестра www.rosreestr.ru в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости».

Кроме того, данная информация может быть почерпнута из правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов, которые Вам предоставит продавец.

2.1. Продажа комнаты в коммунальной квартире, находящейся в общей долевой собственности

Если в выписке из ЕГРН в поле «Описание объекта недвижимости» Вы увидели «квартира», а в графе «Вид зарегистрированного права» – «общая долевая собственность и размер принадлежащей доли», то это означает, что Ваши действия по приобретению комнаты в такой коммунальной квартире регулируются общими нормами для сделок с долевой собственностью. 

Главной особенностью таких сделок является обязательное нотариальное удостоверение.

Обратите внимание! При нотариальном удостоверении сделки письменное извещение прочих сособственников квартиры о продаже комнаты может быть сделано как продавцом, так и нотариусом.

Для регистрации перехода права собственности на комнату в коммунальной квартире на основании нотариальной сделки необходимо обратиться в Росреестр с заявлением. Это может сделать:

· любая сторона нотариально удостоверенной сделки;

· нотариус или его работник (п.3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 -ФЗ «О государственной регистрации недвижимости; далее — Закон о недвижимости).

Срок государственной регистрации прав по нотариальным документам сокращен и составляет (ст. 16 Закона о недвижимости):

· 3 рабочих дня с даты приема Росреестром заявления и документов на бумажном носителе;

· 5 рабочих дней с даты приема МФЦ заявления и документов на бумажном носителе;

· 1 рабочий день, следующий за днем поступления заявления и документов и в электронной форме при подаче документов нотариусом.

2.2. Продажа комнаты в коммунальной квартире, находящейся в собственности продавца

Если в выписке из ЕГРН в графе «Описание объекта недвижимости» Вы увидели «комната», а в графе «Вид зарегистрированного права» – «собственность», то это означает, что, Ваши дальнейшие действия будут аналогичны действиям по приобретению любого другого жилья на вторичном рынке, только с обязательным соблюдением преимущественного права собственников прочих комнат (статья 42 ЖК РФ).

Рекомендации: несмотря на то, что уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире соседей-собственников прочих комнат входит в обязанность продавца, контролируйте данный процесс со своей стороны. В частности, обратите внимание на следующее:

Извещение о предстоящей продаже комнаты должно быть направлено на имя каждого собственника (соседа) прочих комнат в коммунальной квартире.

Извещение составляется в свободной форме, но с обязательным указанием всей существенной информации о продаваемой комнате, включая цену. Оно направляется либо заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо телеграммой.

https://www.youtube.com/watch?v=RWlpviy-5b0

Эти извещения, а также доказательства отправки извещений почтой прикладываются к заявлению в Росреестр для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на комнату.

Продажа комнаты в коммунальной квартире в этом случае оформляется договором между продавцом и покупателем в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ).

При этом должен быть составлен документ, подтверждающий передачу недвижимого имущества: акт приема-передачи или сведения о передаче комнаты включаются в текст договора купли-продажи.

По желанию сторон такая сделка может быть удостоверена нотариально.

Переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для оформления перехода права собственности по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире документов Вам нужно обратиться в МФЦ вместе со второй стороной сделки, имея при себе следующие документы:

—  паспорт;

—  договор купли-продажи в экземплярах по количеству сторон сделки + еще экземпляр для Росреестра;

—  акт приема-передачи квартиры в экземплярах по количеству сторон сделки + еще экземпляр для Росреестра (если этих сведений нет в договоре);

—  документы, подтверждающие соблюдение преимущественного права покупки (извещения о продаже с подписями и датами, с доказательствами отправки почтой, нотариально заверенные отказы и пр.);

—  нотариально оформленное согласие супруга(и) продавца на продажу

—  в необходимых случаях дополнительные документы.

Специалист МФЦ:

·  Оформит Ваше заявление о государственной регистрации права собственности;

·  Укажет реквизиты для оплаты госпошлины покупателем и ее размер (2000 руб. для физического лица; 22000 руб. для юридического лица);

·  Выдаст Вам на руки расписку о принятии документов с указанием сроков получения документов.

Важно!!! Вы также можете подать документы в электронном виде на сайте Росреестра или портале «Госуслуги» (https://www.gosuslugi.ru/).

В результате Вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую, что комната в коммунальной квартире принадлежит Вам на праве собственности, а также договор купли-продажи со штампом о проведенной государственной регистрации права.

Остались вопросы? Задайте их нам, заполнив форму обратной связи на сайте!

«Как выбрать и купить квартиру на вторичном рынке жилья?»

«Как продать долю в квартире постороннему лицу?»

Видео:Коммунальная квартира: права собственниковСкачать

Как сделать квартиру коммунальной через суд?

Проживания на одной жилплощади без права собственности — распространенная проблема. Каждый хочет иметь свой уголок, которым он в праве распоряжаться как пожелает. Законодательством РФ не допускается такое понятие, как «коммунальная квартира». Но есть ряд исключений, благодаря которым жилье можно разделить.

Причины

Согласно ЖК РФ разделить жилье и признать его коммунальным нельзя. Но благодаря поправкам Гражданского и Семейного Кодекса РФ у граждан есть возможность раздела жилплощади.

Согласно статье 16 ЖК РФ, раздел жилья в суде может осуществляться только в случае, если у каждого собственника останется по одной изолированной комнате. Владельцы не должны состоять в родственных отношениях.

Причины для признания квартиры коммунальной:

• наличие 2-х и более владельцев;
• раздел лицевых счетов;
• возможность продажи своей комнаты.

Признание квартиры коммунальной выгодно для каждого из ее хозяев. Каждый оплачивает услуги за свою комнату, а общие делятся поровну на каждого из дольщиков.

Куда обращаться?

Для того, чтобы признать квартиру коммунальной необходимо:

• подать исковое заявление в суд;
• сделать кадастровый паспорт;
• зарегистрировать права собственности;
• сделать план разделения комнат.

Заявление подается в районный суд, по месту нахождения жилплощади.

Пошаговая инструкция переоформления квартиры из муниципальной в общественную:

• Шаг 1. После озвучивания судебного решения, владельцы обращаются в отделение БТИ. Там оформляется кадастровый паспорт и обозначаются границы каждой комнаты. Площадь общего пользования разделу не подлежит;
• Шаг 2. Оформляются права собственности на каждую комнату. Заявитель берет кадастровый паспорт, план разделения и подает их в ФУГРЦ. Он пишет заявление и уплачивает госпошлину. Размер пошлины: для физического лица — 2000 рублей, для юридического — 22 тыс. рублей;
• Шаг 3. Граждане обращаются в ЖЭУ для разделения лицевого счета;
• Шаг 4. Установка счетчиков электроэнергии в каждой комнате.

Оформление прав собственности осуществляется в течение 30 дней. По истечении срока, владельцам выдается свидетельство на права пользования своей долей на территории общей жилплощади. После получения свидетельства дольщики вправе распоряжаться ее по своему усмотрению.

https://www.youtube.com/watch?v=MfMD8jlmP7o

Рекомендуется к ознакомлению: Что грозит, если сбить пешехода?

Договориться о разделе квартиры можно и без суда, если дольщики ладят между собой. Они распределяют комнаты и оплачивают счета поровну.

Через суд

Для того, чтобы сделать квартиру коммунальной через суд, в первую очередь нужно подать исковое заявление. К иску прилагаются необходимые документы. Суд назначает слушание, на котором решается правомерность деления жилплощади. Деление должно быть осуществлено без потерь для каждого каждого хозяина.

Для того, чтобы суд признал квартиру коммунальной, нужно предоставить все необходимые документы, соблюдая порядок действий.

Необходимые документы

Список документов для суда:

• исковое заявление;
• квитанция об уплате госпошлины;
• свидетельство о правах собственности;
• кадастровый паспорт;
• план разделения жилплощади;
• личные данные всех владельцев;
• нотариально-заверенный отказ от комнаты.

Если собственники с первого раза предоставят правильно — собранный список документов, то суд признает квартиру коммунальной.

Нужно ли согласие жильцов?

Признать квартиру коммунальной без согласия всех собственников в суде невозможно. Гражданин, решивший превратить муниципальную квартиру в коммунальную, должен получить письменное согласие каждого собственника. Согласие несовершеннолетнего собственника выдается в органах опеки и попечительства.

Без согласия соседей собственник имеет право:

• сдавать свою комнату;
• регистрировать посторонних граждан.

Если один из собственников хочет осуществить ремонтные работы на кухне, в ванне, коридоре и туалете, он обязан спросить разрешение у других собственников. Пользоваться общими местами собственники имеют право в равных долях. Законодательством не установлен фиксированный порядок. Возникшие споры и недопонимания решаются в судебном порядке.

Перед продажей своей комнаты собственник, в первую очередь, должен предложить ее соседям по той же цене, что и третьим лицам. В случае отказа, он осуществляет продажу посторонним лицам.

Советуем ознакомиться: Как выйти из СНТ?

Исковое заявление

Исковое заявление в суд о признании квартиры коммунальной должно содержать:

• полное наименование суда, куда подается заявление;
• личные данные всех собственников;
• причину перевода жилья из муниципального в коммунальное;
• прилагаемые документы;
• дату и подпись истца.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос в нашей статье, то можете обратиться к нашему юристу на сайте. Он рассмотрит вашу проблему и разрешит сложившуюся конфликтную ситуацию.

Образец искового заявления

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): (1 4,00 из 5)
Загрузка…

Видео:Нужно ли согласие на сдачу комнаты в коммуналке?Скачать

Как получить статус коммунальной квартиры — Бизнес, законы, работа

С точки зрения норм гражданского и жилищного права проблема коммуналок имеет весьма сложные пути решения. Большинство федеральных законов просто не видят сам факт существования коммунальных квартир.

По этой причине возникает еще больше спорных юридических вопросов, поскольку и сегодня немалое количество наших сограждан проживает в коммуналках.

Сегодня мы говорим о том, как выселить соседей из коммунальной квартиры.

Форма собственности: коммунальная квартира

​Закон на сегодня не формулирует термин: коммунальная квартира. В ЖК РФ (ст. 16) есть лишь такая формулировка: для проживания возможно применять комнату.

https://www.youtube.com/watch?v=fXDzFlbhN2M

Поэтому будет верным утверждение, что коммуналка – это жилье, объединяющее в себе какие-то комнаты, в каждой из них проживают жильцы, имеющие на руках договор соцнайма, поднайма, либо выписку из ЕГРП о регистрации права собственности.

Сам по себе правовой режим пользования коммунальными квартирами разрабатывался в советский период истории. ЖК РФ, действующий в РФ с 2005 г.

, в своих нормах определяет правовой статус коммуналок, а с ним и статус владельцев этой категории недвижимости. Как указано в ст.

41 ЖК РФ, хозяин комнаты в коммуналке совместно с другими жильцами в долевой собственности владеет всеми комнатами общего пользования (ванной, туалетом, кухней, коридором).

Изменить площадь, выполнить перепланировку можно только тогда, когда на это дали свое согласие все остальные совладельцы.

Типы коммунальных квартир и их правовой статус

Каждая коммуналка в свое время была передана нынешним хозяевам по договору соцнайма. Часть коммуналок с 1991 г.

приватизирована, на основании Закона №1541-1 от 04.07.1991 г.

Сейчас действующий ЖК РФ определяет следующие типы коммунальных квартир:

• Муниципальные – передаваемые в пользование жильцам по договорам соцнайма;
• Частные – приватизированное жилье;
• Смешанные – имеющие в составе приватизированные комнаты и неприватизированные.

Поскольку закон допускает наличие в рамках отдельно взятой квартиры сразу двух правовых статусов, по отношению к жильцам сложно применять целый ряд положений ГК РФ.

Например, коммуналка не подпадает под действие законодательных норм, регулирующих взаимоотношения при долевой собственности, а также в таком случае нельзя применить нормы ст.

250 ГК РФ, дающие соседям преимущество при очередности выкупа.

Если же обратиться к правовому режиму комнат, которыми все жильцы коммуналки пользуются сообща, то по отношению к ним и вовсе нет норм закона, что и становится в реальности причиной несоблюдения прав тех, кто проживает в коммуналке по договору соцнайма рядом с теми, кто успел приватизировать свои комнаты.

Ст.

41 ЖК РФ позволяет жильцам давать согласие на перепланировку комнат в общем пользовании исключительно собственникам, но не дает такое же право нанимателям. В итоге получается, что проживающие в одной квартире имеют неодинаковое право распоряжения судьбой совместного имущества.

От типа коммунальной квартиры зависит форма документа, удостоверяющего право собственности или право пользования жильем.

Когда граждане живут в коммуналке по договору соцнайма, единственным документом, удостоверяющим их право на проживание в ней, служит ордер.

Этот документ позволяет владеть коммуналкой и использовать ее по назначению, но не становится причиной приобретения жильцом права распоряжения (продажа, завещание и т.д.).

Бумагой, подтверждающей право собственности на приватизированное жилье до 15.07.2016 г. служило свидетельство о регистрации права собственности, а теперь – выписка из ЕГРП.

Владелец приватизированной квартиры может поступать с ней как угодно в рамках ЖК РФ и ГК РФ, так как с приватизацией приобретается не только право владения, но и распоряжения.

Выселение из коммуналки

Так часто бывает, что добрососедские отношения между проживающими в коммуналке не складываются. Причины могут быть разными.

Нередко соседи могут вести асоциальный образ жизни, причиняя остальным жильцам массу неприятностей.

Вопрос о выселении таких соседей возникает на повестке дня и законные основания для такого рода действий имеются.

Чтобы узнать, как выселить соседа по коммуналке, следует обратиться к ЖК РФ и к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г.

Выселить любого гражданина из коммуналки возможно, но потребуется доказать суду наличие на то веских причин.

Порядок выселения зависит от того, является ли жилец владельцем комнаты или он только живет в ней по договору соцнайма, либо проживает по договору найма, заключенного с владельцем.

Среди достаточных оснований, руководствуясь которыми можно законным путем выселить жильца из коммунальной квартиры, можно перечислить следующие:

1. применение одной или нескольких комнат квартиры по не их прямому назначению;
2. причинение ущерба госсобственности;
3. непринятие мер к поддержанию жилого состояния занимаемой жилплощади;
4. нарушение норм противопожарной безопасности;
5. грубое нарушение прав остальных жильцов;
6. неоплата услуг ЖКХ и/или арендной платы;
7. противоправное поведение и регулярное нарушение общественного порядка;
8. сдача коммуналки в аренду, внаем, в субаренду без согласия собственника;
9. отсутствие в квартире дольше 6 месяцев без уважительной на то причины;
10. нарушение любого из условий договора соцнайма;
11. незаконная перепланировка;
12. иные, существенные для суда, причины.

Можно принять за основу для судебного процесса по выселению соседа из коммунальной квартиры любой из перечисленных пунктов.

Однако, будущему истцу следует знать, что любое из оснований требует обязательного документального доказательства: акты коммунальных служб, протоколы полиции, копии выписок с лицевых счетов, независимое экспертное заключение о сумме причиненного ущерба и т.д.

Выселение непрописанных соседей

Законно проживать в коммунальной квартире можно на основании постоянной регистрации в ней.

https://www.youtube.com/watch?v=8g2qyMa_0Rc

Отсутствие регистрации по месту жительства и даже отсутствие договора найма жилья с собственником, все это делает проживание в коммунальной квартире незаконным и служит веским основанием для принудительного выселения.

Если сосед по коммуналке не имеет на пребывание в ней никакого законного основания, то можно вначале уведомить его о требовании покинуть квартиру. В ответ на отказ можно смело менять замок на входной двери.

При возникновении конфликта, тем более с рукоприкладством и угрозами, следует незамедлительно вызвать полицию.

При отсутствии желания идти на конфликт с соседями, можно подать исковое заявление в суд, подкрепив его документами, удостоверяющими противоправность проживания ответчика на данной жилплощади.

Выселение соседей за долги

В настоящее время вопросы выселения граждан за неуплату долгов за услуги ЖКХ решаются с помощью жилищного законодательства. В ст.

90 ЖК РФ сказано, что нанимателя квартиры вместе со всеми домочадцами можно выселить за неуплату долгов по ЖКХ, но исключительно при передаче ему иного жилья на условиях соцнайма.

Габариты нового жилья должны полностью соответствовать нормам, согласно которым осуществляется вселение в общежитие.

Следуя действующим в настоящее время правилам жилищного законодательства, приходится констатировать, что гражданин может лишиться коммуналки из-за долгов исключительно по следующим причинам:

1. за истекшие 6 месяцев наниматель ни разу не заплатил по долгам за коммунальные услуги;
2. у жильца нет никаких веских причин для того, чтобы не гасить образовавшиеся долги.

Особо стоит отметить, что судебное постановление о выселении из-за того, что у жильца нет уважительных причин, чтобы не платить по долгам, можно впоследствии отменить, если ответчик представит доказательство, что причина была и веская. Выселить жильца из коммуналки можно только после получения решения суда, и только тогда, когда он занимает комнату по договору соцнайма, поскольку выселить таким образом собственника приватизированной комнаты невозможно.

Как обратиться в суд?

Чтобы подать в секретариат суда иск о выселении, сначала потребуется собрать минимальный пакет документации:

• Исковое заявление: формулируется, опираясь на требования ГК РФ и ЖК РФ;
• Правоустанавливающий документ, подтверждающий право истца проживать в квартире;
• Паспорт;
• Документы, удостоверяющие наличие веской причины для выселения;
• Свидетельские показания;
• Квитанция об оплате госпошлины.

Самое пристальное внимание истцу следует обратить на сбор доказательной базы.

Необходимость доказывать наличие законного основания для выселения соседа лежит в данном случае только на истце.

🎬 Видео

Как получить квартиру от государства бесплатно 7 способовСкачать

Как получить перерасчет коммунальных платежей за то время, когда в квартире никто не жилСкачать

Общее имущество собственников в коммунальной квартиреСкачать

Права и обязанности соседей по коммунальной квартиреСкачать

Как сдать комнату в коммунальной квартире?Скачать

Какие документы нужно проверить при покупке комнаты?Скачать

Как продать комнату в коммунальной квартире?Скачать

Как получить освободившуюся комнату в коммунальной квартиреСкачать

Как выжить в коммунальной квартиреСкачать

Право на освободившуюся комнату в коммунальной квартиреСкачать

Как продать комнату в общежитии. [Особенности].Скачать

Можно ли #сдать комнату в #коммунальной квартире?Скачать

Почему я решил купить комнату в коммуналке, а не квартируСкачать

Не покупай комнату в коммуналке пока не посмотришь это видео.Скачать

Как приватизировать комнату в коммунальной квартире, пошаговая инструкцияСкачать

Соседи захватили места общего пользования в коммунальной квартире в НовосибирскеСкачать